آخرین بروزرسانی: ۱۴۰۴/۱۱/۰۸
در پروندههای مشارکت در ساخت، یکی از رایجترین نقاط اصطکاک، اختلاف بر سر «کسری یا اضافه متراژ» واحدها پس از صدور صورتمجلس تفکیکی و سند تکبرگ است؛ اختلافی که گاهی به مطالبه «قیمت روز اضافه بنا» منتهی میشود، بدون اینکه مبنای قراردادی یا محاسبات دقیق رعایت شده باشد. در چنین شرایطی، لایحه دفاعیه مطالبه قیمت روز اضافه متراژ آپارتمان نقش یک ابزار کنترلی جدی را دارد: اول ادعای متراژ را از نظر عددی و مستندات فنی راستیآزمایی میکند، بعد هم نشان میدهد حتی در فرض وجود اضافه متراژ، مطالبه باید دقیقاً مطابق قرارداد مشارکت، سهم طرفین، و مکانیزمهای پیشبینیشده برای تسویه حساب انجام شود.
این نمونه لایحه زمانی بیشترین کارایی را دارد که خواهانها متراژ را بیش از واقع اعلام کرده باشند، یا کل اضافه متراژ را مطالبه کنند در حالی که طبق قرارداد، سهم سازنده محدود به درصد مشخصی از بناست، یا اصلاً اضافه/کسری متراژ قرار بوده از طریق یک واحد «جبرانی» یا سازوکار تسویه در پایان پروژه مدیریت شود. اگر پرونده شما نیز در بستر مشارکت در ساخت و اختلافات قراردادی شکل گرفته، مطالعه «نمونه رای داوری در اختلافات قراردادی بین سازنده و مالکین» میتواند برای شناخت الگوهای تصمیمگیری و استدلالپردازی در چنین اختلافاتی مفید باشد.
متن لایحه دفاعیه مطالبه قیمت روز اضافه متراژ آپارتمان
بسمه تعالی
ریاست محترم شعبه ۱۱۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران
با سلام
احتراما به وکالت از خوانده (آقای حسین …..) در خصوص پرونده کلاسه …….. با خواسته ی مطالبه مبلغ روز ۲۲/۶۰ متر اضافه بنای یک دستگاه آپارتمان واقع در واحد سوم طبقه دوم در دفاع از دعوای واهی و غیرواقعی خواهان های محترم مراتب زیر را به استحضار می رسانم:
1- وکیل خواهان ها با این ادعا که واحد شماره سه در طبقه دوم ۲۲/۶۰ متر مربع اضافه متراژ دارد خواستار قیمت این ۲۲/۶۰ متر مربع اضافه بنا شده است و خواسته را پرداخت مبلغ روز ۲۲/۶۰ متر مازاد یک دستگاه آپارتمان طبقه دوم اعلام نموده است در حالی که آپارتمان طبقه دوم مطابق بند ۲ ماده ۳ قرارداد مشارکت حدود ۸۰ متر قید شده است و پس از ساخت مطابق سند مالکیت تک برگی و صورتمجلس تفکیکی و نیز نظر کارشناس رسمی دادگستری که وکیل خواهان ها پیوست دادخواست خود نموده است، واحد سوم در طبقه دوم ۹۱/۳۰ متر مربع در آمده است و بنابراین متراژ واحد مذکور در قرارداد مشارکت (که در ستون خواسته ی دادخواست خواهان ها ذکر شده است) با متراژ آن واحد پس از ساخت و تحویل صرفا ۱۱/۳۰ متر مربع اختلاف دارد. لذا مستندا به مدارکی که خود وکیل خواهان ها ضمیمه دادخواست نموده است و مجدداً به پیوست این لایحه تقدیم می گردد (پیوست شماره یک) این ادعا و خواسته، غیر واقعی و نادرست است.
2- در پاسخ به ادعای واهی خواهان ها مبنی بر استحقاق ایشان نسبت به اضافه متراژ واحد موکل قابل ذکر است که:
اولا: قبلا تکلیف اضافه متراژ در بند یک ماده ۳ قرارداد مشارکت مشخص شده به این نحو که مستندا به این بند قرارداد، یک واحد ۱۵۰ متری در طبقه اول به کسری متراژ طرفین اختصاص داده شده بود که در آخر کار محاسبه گردد و بعد از فروش، به نسبت سهم مالکین و سازندگان، تقدیم طرفین گردد. اما متاسفانه سازندگان به طور غیرقانونی و بدون اجازه مالکین، آپارتمان مذکور را به نام و برای خود فروخته و تمام بهای آن را برای خود برداشته اند و هیچ تسویه حسابی نیز در خصوص این واحد انجام نداده است.
بنابراین گر چه آپارتمان طبقه دوم پس از ساخت، ۱۱ متر بیشتر از آنچه بصورت حدودی در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شده بوده درآمد اما از آن جهت که فروشندگان تمام واحد ۱۵۰ متری طبقه اول را که به این اختلاف متراژ واحدها اختصاص داده شده بوده فروخته و پول آن را تماماً برای خودشان برداشته اند. در حالی که مستنداً به ذیل ماده ۲ قرارداد مشارکت تنها مالک ۴۰ درصد بنای مفید و غیر مفید ساختمان بوده اند و اجاره نداشته اند تمامی ۱۰۰ درصد آپارتمان ۱۵۰ متری طبقه اول را به نام خود بفروشند و ثمن آن را تملک نمایند زیرا که صرفاً در ۴۰ درصد آن واحد مالک بوده اند و ۶۰ درصد ان واحد برای مالکان بوده است.
لذا از آنجا که موکل یکی از سه مالک می باشد در ۲۰ درصد واحد ۱۵۰ متری طبقه اول سهم داشته است ولی هیچ تسویه حسابی با موکل نسبت به سهم وی در ان واحد طبقه اول صورت نگرفته است و قرار بوده است اگر اضافه متراژی در واحد هر یک از مالکین و سازندگان پیش امد از سهم وی در آپارتمان طبقه اول محاسبه شود لذا سازندگان نسبت به همان ۴۰ درصد سهم سازندگان در این ۱۱ متر اضافه بنا هیچ حقی ندارند چرا که با تصرف و فروش تمام واحد ۱۵۰ متری برای خودشان و تملک ۲۰ درصد سهم موکل از واحد طبقه اول، بسیار بیشتر از سهم ۴۰ درصدی از ۱۱ متر اضافه بنا برای خودشان برداشته اند و طلب ۴۰ درصدی سازندگان و اختصاصاً طلب ۲۰ درصدی خواهان ها که وارثان احد از سازندگان می باشند با طلب موکل از سهمش در واحد ۱۵۰ متری طبقه اول تهاتر شده است.
ثانیاً: حتی اگر بند ۱ ماده ۳ قرارداد نیز وجود نداشت، به موجب ماده ۲ قرارداد مشارکت (پیوست شماره سه) تنظیم شده میان سه مالک (که موکل احراز آنها می باشد) و سازندگان (آقایان مصطفی …. و مجید …) به تاریخ ۱۳۹۱/۰۹/۲۰ سهم هر کدام از طرفین قرارداد از بنای مفید و غیر مفید و پارکینگ و انباری برای طرف های اول (مالکین) ۶۰ درصد از کل و برای طرف دوم (سازندگان) ۴۰ درصد می باشد. بنابراین:
1- اگر اضافه متراژی در هر یک از واحد ها وجود داشته باشد سازندگان (و در صورت فوت ایشان، ورثه ی آنها) صرفاً مستحق ۴۰ درصد بهای اضافه بنا می باشد (و نه تمام اضافه بنا) و ۶۰ درصد دیگر متعلق به مالکین می باشد. بنابراین اگر هم در واحد متعلق به موکل اضافه متراژ وجود داشته باشد صرفاً ۴۰ درصد آن متعلق به سازندگان می باشد و سازندگان مستحق تمام ۱۰۰ درصد بهای اضافه بنا نمی باشند و نمی توانند قیمت تمام ۱۱ متر اضافه بنا را از موکل مطالبه نمایند.
2- به موجب بند ۵ ماده ۱ قرارداد مشارکت، سازندگان دو نفر بوده اند: آقای مصطفی …. و آقای مجید … (مورث خواهان ها) و همان سهم چهل درصدی که از این قرارداد مشارکت به سازندگان تعلق می گرفته به نسبت مساوی بین سازندگان تقسیم می شده است. بنابراین با توجه به اینکه خواهان های دعوای حاضر، صرفاً ورثه ی یکی از سازندگان می باشند لذا نمی توانند نسبت به کل ۴۰ درصد سهم سازندگان ادعا داشته باشند زیرا که مورث ایشان یکی از دو سازنده می باشد و تنها مستحق ۲۰ درصد اضافه بنا می باشند. بنابراین از این ۱۱ متر اضافه بنای آپارتمان طبقه دوم صرفاً ۲۰ درصد به خواهان ها که مورث احد زا سازندگان می باشد تعلق می گیرد.
بنا به مراتب مذکور و با عنایت به قرارداد مشارکت و رای دادگاه کیفری و نیز نظریه کارشناس پیوست دادخواست وکیل محترم خواهلن ها، رد دعوی واهی خواهان ها و صدور حکم بر بیحقی خواهان ها مورد تقاضا می باشد.
تنظیم کننده: وکیل مسعود محمدی (بهار ۱۴۰۰)
تحلیل حقوقی دفاع در دعوای مطالبه قیمت روز اضافه متراژ آپارتمان از نگاه وکیل
به عنوان وکیل تنظیمکننده این لایحه، دفاع بهصورت هدفمند روی دو محور اصلی طراحی شده است: محور نخست «ابطال ادعای عددی» و محور دوم «ابطال مبنای استحقاق». در محور اول، خواهانها ۲۲/۶۰ متر اضافه متراژ را مبنای خواسته قرار دادهاند، در حالی که بر اساس همان مستندات پیوست دادخواست (سند تکبرگ، صورتمجلس تفکیکی و نظریه کارشناس)، اختلاف واقعی میان متراژ تقریبی درجشده در قرارداد و متراژ نهایی، ۱۱/۳۰ متر است. این تفاوت، یک نکته ساده اما تعیینکننده است: وقتی عدد مبنا غلط باشد، کل خواسته از حیث محاسبه و میزان، بیاعتبار میشود و دادگاه باید دعوا را دستکم از حیث «میزان خواسته» غیرواقعی ارزیابی کند.
محور دوم دفاع، تمرکز بر منطق قرارداد مشارکت و تسویه حسابهای پیشبینیشده است. نخست، اگر در قرارداد مکانیزمی برای مدیریت اضافه/کسری متراژ (مانند تخصیص یک واحد جبرانی برای تسویه در پایان کار) پیشبینی شده باشد، دعوای مطالبه مستقیم «قیمت روز اضافه بنا» قبل از انجام تسویه نهایی و بدون رعایت آن سازوکار، با روح قرارداد تعارض دارد. دوم، حتی اگر فرض کنیم اضافه متراژ محقق است، استحقاق سازندگان یا ورثه ایشان به «تمام» بهای اضافه بنا قابل دفاع نیست؛ زیرا سهم سازنده طبق قرارداد ۴۰ درصد از بناست و سهم مالکین ۶۰ درصد. در نتیجه مطالبه باید نهایتاً محدود به سهم قراردادی باشد، آن هم با رعایت نسبت بین دو سازنده (در این پرونده، خواهانها صرفاً ورثه یکی از دو سازندهاند و بهطور منطقی نمیتوانند نسبت به کل سهم سازندگان ادعا داشته باشند). در نهایت نیز دفاع تهاتری مطرح است: اگر سازندگان برخلاف قرارداد، واحد جبرانی را فروخته و ثمن را تملک کرده باشند، طلب احتمالی ایشان از محل اضافه متراژ، در برابر طلب مالک از سهم خود در همان واحد جبرانی قابل تهاتر است؛ یعنی حتی در فرض «وجود حق»، نتیجه مالی الزاماً «پرداخت جدید» نیست.
جمعبندی: این لایحه با ترکیب سه ابزار دفاعی—اصلاح عدد و مبنای متراژ، تحدید استحقاق به سهم قراردادی، و طرح تهاتر ناشی از تصرف/فروش واحد جبرانی—دادگاه را به سمت رد دعوای غیرواقعی و صدور حکم بیحقی سوق میدهد. برای طراحی دفاع متناسب با قرارداد شما، بررسی صورتمجلس تفکیکی، اسناد انتقال واحدهای جبرانی و امکانسنجی تهاتر یا دعوای متقابل، پیشنهاد میشود برای رزرو وقت مشاوره حقوقی با وکیل مسعود محمدی اقدام کنید تا استراتژی پرونده بر اساس مستندات واقعی و ریسکهای آیین دادرسی تنظیم شود.
پرسش و پاسخ تخصصی
۱) در دعوای مطالبه قیمت روز اضافه متراژ آپارتمان، اولین خط دفاعی مؤثر چیست؟
اولین اقدام حرفهای، «راستیآزمایی عدد اضافه متراژ» است. باید مشخص شود مبنای ادعای خواهان دقیقاً چیست: قرارداد مشارکت (متراژ تقریبی)، صورتمجلس تفکیکی، سند تکبرگ، نقشههای مصوب و نظریه کارشناسی. اگر اختلاف واقعی کمتر از ادعای مطرحشده باشد، میتوان از همان ابتدا دعوا را از حیث میزان و مبنا متزلزل کرد. نکته کلیدی این است که دادگاه معمولاً به اسناد رسمی و تفکیکی وزن بالاتری میدهد؛ بنابراین تمرکز بر تعارض عدد ادعایی با سند و صورتمجلس، سریعترین مسیر برای تضعیف خواسته است.
۲) آیا سازنده یا ورثه او میتوانند تمام بهای اضافه متراژ را مطالبه کنند؟
صرفِ تحقق اضافه متراژ، به معنای استحقاق نسبت به ۱۰۰ درصد بهای آن نیست. در مشارکت در ساخت، سهم هر طرف از «بنای مفید و غیرمفید» معمولاً درصدی مشخص است. اگر سهم سازنده ۴۰ درصد باشد، مطالبه باید حداکثر در همین سقف بررسی شود و ۶۰ درصد دیگر متعلق به مالکین است. علاوه بر آن، اگر چند سازنده وجود داشته باشند، سهم سازندگان نیز بین آنان طبق قرارداد تقسیم میشود و ورثه یکی از سازندگان نمیتوانند نسبت به کل سهم سازندگان ادعا داشته باشند مگر اینکه دلایل انتقال سهم یا توافق خاص ارائه کنند.
۳) اگر در قرارداد برای کسری/اضافه متراژ سازوکار تسویه یا واحد جبرانی تعیین شده باشد، اثرش بر دعوا چیست؟
وقتی قرارداد مشارکت سازوکار مشخصی برای مدیریت اختلاف متراژ پیشبینی کرده (مثل تخصیص یک واحد برای کسری متراژ یا تسویه در پایان کار)، مطالبه مستقیم قیمت روز اضافه متراژ بدون رعایت آن سازوکار، از نظر حقوقی قابل ایراد است؛ چون طرفین مسیر تسویه را «قراردادی» کردهاند. در این حالت، دفاع صحیح این است که دادگاه ابتدا باید تکلیف تسویه قراردادی و محاسبات نهایی را روشن کند و سپس—در صورت باقیماندن مازاد/کسری—به مطالبه مالی ورود نماید.
۴) تهاتر در اختلافات اضافه متراژ چگونه مطرح میشود و چه زمانی قابل اتکا است؟
تهاتر زمانی معنا پیدا میکند که دو طرف همزمان بدهکار و طلبکار باشند. اگر سازنده مدعی طلب بابت سهم خود از اضافه متراژ است، اما در مقابل، مالک نیز بابت فروش یا تصرف غیرمجاز واحد جبرانی، عدم تسویه حساب، یا تملک ثمن برخلاف سهمالشرکه طلبکار باشد، میتوان تهاتر را مطرح کرد. شرط کلیدی، قابلیت اثبات طلب مالک با سند یا قرائن معتبر و تعیینپذیری مبلغ است. در عمل، هرچه اسناد انتقال، گردش مالی و سهم هر طرف شفافتر باشد، دفاع تهاتری مؤثرتر خواهد بود.
۵) دادگاه برای تعیین اضافه متراژ و ارزش آن به چه مستنداتی تکیه میکند؟
معمولاً سه دسته مستند تعیینکننده است: (۱) اسناد رسمی فنی و ثبتی مانند صورتمجلس تفکیکی، نقشههای مصوب و سند مالکیت تکبرگ؛ (۲) مفاد قرارداد مشارکت و شروط مربوط به متراژ، تسویه و سهمالشرکه؛ (۳) نظریه کارشناسی رسمی (ترجیحاً هیأت کارشناسی در اختلافات جدی). اگر خواسته «قیمت روز» مطرح شود، کارشناس باید علاوه بر مقدار دقیق اضافه متراژ، مبنای قیمتگذاری را نیز شفاف و قابل ارزیابی ارائه کند و دادگاه هم در صورت تعارض یا ابهام، میتواند کارشناسی تکمیلی یا هیأت کارشناسی را تجویز کند.
