آخرین بروزرسانی: ۱۴۰۴/۱۱/۰۷
در دعاوی مربوط به اجاره اماکن تجاری، اختلاف بر سر «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت» معمولاً در نقطهای حساس به نظریه کارشناس گره میخورد؛ جایی که یک گزارش کارشناسی میتواند مبنای تصمیمگیری دادگاه قرار گیرد. وقتی نتیجه کارشناسی با مفاد قرارداد، وضعیت واقعی بهرهبرداری از ملک یا معیارهای عرفی و قضایی همخوانی ندارد، لایحه اعتراض به نظر کارشناس سرقفلی و حق کسب و پیشه ابزار اصلی برای اصلاح مسیر رسیدگی و جلوگیری از تثبیت یک ارزیابی نادرست خواهد بود.
سکوت قانونگذار در خصوص ملاک های تعیین میزان سرقفلی و حق کسب و پیشه و نیز تفاوت های این دو باعث شده است کمتر نظریه کارشناسی مورد قبول طرفین باشد و منطقی به نظر برسد. تفاوت در نگاه قضات، حقوقدانان، کارشناسان و افراد جامعه و عدم تعیین تکلیف قطعی قانونگذار بعنوان منشأ این آشفتگی معرفی می شود. با وجود این آشفتگی نقش وکلای متخصص در زمینه دعاوی ملکی و حقوق ناشی از اجاره اماکن تجاری در جهت کمک به دادرسی عادلانه و حفظ حقوق موکل از اهمیت بسیار برخوردار است.
این نمونه لایحه برای مواقعی مفید است که میخواهید بهصورت مستدل، هم به صلاحیت و دقت کارشناس (از حیث رشته، روش محاسبه و اطلاعات مبنایی) ایراد بگیرید و هم دادگاه را به سمت ارجاع امر به هیأت کارشناسی یا کارشناسان متخصص در حوزه حقوق املاک و روابط موجر و مستأجر هدایت کنید. اگر در پرونده شما نیز اختلافات مالک و مستأجر در بستر اجاره تجاری شکل گرفته، مطالعه مقاله «لایحه تجدیدنظر – انتقال مورد اجاره – سرقفلی – کسب و پیشه» میتواند درک روشنتری از مسیرهای دفاع و ایرادات متداول ایجاد کند.
لایحه دفاعیه اعتراض به نظر کارشناس سرقفلی – حق کسب و پیشه و تجارت
بسمه تعالی
ریاست محترم شعبه ۱۲۷ دادگاه عمومی
با سلام وتقدیم احترام
احتراما درخصوص نظریه کارشناسی مورخ ۱۳۸۷/۰۸/۰۵ ضمن اعلام اعتراض موکل نسبت به مبلغ تعیین شده بابت حق کسب و پیشه و تجارت مطالب ذیل را جهت تنویر خاطر جنابعالی به استحضار می رسانم:
1- متاسفانه کارشناس محترم در مساله ارجاع شده به ایشان دقت لازم را ننموده اند و ضمن خلط دو مفهوم متفاوت سرقفلی و حق کسب وپیشه و تجارت، مبلغی تقریبا نزدیک قیمت ملک موضوع دعوا را تعیین کرده اند. ملک مزبور در زمان اجاره (سال ۱۳۵۲) به دو قسمت مجزا تقسیم شده و تقریبا نیمی از آن بوسیله دیوار جدا شده و به مستاجر اجاره داده شده است. و در حال حاضر قیمت واقعی کل پلاک حدود چهارصد میلیون تومان (۴۰۰/۰۰۰/۰۰۰) میباشد و با عنایت به اینکه کارشناس مبلغ یکصد و پنجاه میلیون تومان را به عنوان سرقفلی ملک مشخص کرده اند، ظاهرا نظر به قیمت ملک داشته اند و شاید این مطلب بدلیل بیگانه بودن ایشان با مفهوم قانونی حق کسب وپیشه و تجارت باشد.
2- کارشناس مذکور (طبق سر برگ ارائه شده) کارشناس رشته راه وساختمان و نقشه برداری هستند. این مطلب نیز خود دلیلی است بر بی اطلاعی ایشان از مفهوم اجاره و سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت ونیز عدم احاطه به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و قوانین مرتبط با آن.
3- اینکه کارشناس محترم مساحت ملک مورد اجاره رادر نظریه خود ۲۴۰ متر اعلام داشته (در صورتیکه طبق سند مالکیت، کل پلاک ۳۹۰ متر میباشد و قسمت مورد اجاره تقریبا نیمی از پلاک است) و اینکه در سطر هفتم نظریه خود آن دو باب سالن داشته نیز خود دلیل دیگری است بر عدم دقت ایشان.
4- مستاجرین محترم طبق قرارداد اجاره پیوست، هیچ مبلغی تحت عنوان سرقفلی در ابتدای اجاره به موجر نپرداخته اند و همانطور که جنابعالی مستحضرید، با عنایت به ویژگی سرقفلی که بی تردید تابع قرارداد و توافق طرفین است و اگر در قرارداد ذکر نشود و مبلغی تحت این عنوان پرداخت نشود حقی از این بابت برای مستاجر به وجود نمی آید، لذا شایسته، قانونی، منصفانه و متعارف نیست که مستاجری ملکی را اجاره کند و پولی تحت عنوان سرقفلی در ابتدا موجر ندهد ولی صرفا به خاطر اشتباه یا عدم اطلاع یک کارشناس، مکلف به پرداخت این مبلغ شود.
به همین دلیل است که حضرت امام خمینی در استفتایی که از ایشان شده، مستاجر را تنها در صورتی که سرقفلی داده باشد مستحق آن دانسته اند.
5- همانطور که جنابعالی عنایت دارید، حق کسب و پیشه و تجارت که در انتهای ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ به آن اشاره شده، حقی است که تدریجا و در طول زمان به وجود می آید و با فعالیت تجاری و کسبی فرد حاصل میشود و به عبارت دیگر حق مستاجر است بر شهرت تجارتی و مشتریان خود که در اثر کسب و کار و فعالیت در عمل مورد اجاره بدست آمده است. این حق به دلیل ویژگی خود که در بالا به ان اشاره شد در آغاز اجاره که هنوز نه شهرتی و نه کسب و کار انجام شده موجود نیست و چون وجود ندارد قابل اسقاط هم نیست. (عدم امکان اسقاط مالم یجب) ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ نیز حکم به عدم این امکان داده است.
6- همانطور که ریاست محترم دادگاه استحضار دارندعوامل موثر در تعیین میزان حق کسب و پیشه وتجارت به حکم رویه قضایی و عرف عبارتند از:
الف- موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت
ب- مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است.
ج- طول مدت اشتغال به کسب و پیشه مورد نظر طرفین و حسن شهرت مستاجر که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است. در این مورد لازم به ذکر است مورد اجاره که بیش از ۳۵ سال از اجاره آن میگذرد، تقریبا از ابتدای اجاره بسته بوده و به هیچ وجه معروفیت و شهرت تجارتی نیست و در واقع هیچ اشتغال قابل توجهی در آن صورت نگرفته است.
د- وضع محل کسب و پیشه از نظر نوع بنا: از بنای ملک مزبور بیش از چهل سال میگذرد (و از اجاره حدود ۳۵ سال) و پر واضح است که وضع مذکور تاثیری در حق کسب و پیشه و تجارت ندارد.
و- میزان پرداخت شده بابت سرقفلی: در صدر لایحه اشاره شد و در اجاره هم آمده است که مستاجر هیج مبلغی بابت سرقفلی به موجر نداده است.
ض- مخارجی که صاحب کسب و پیشه به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث تزیینات داخلی و تجهیز آن نموده است، همانطور که گفته است در طول ۳۵ سال مدت اجاره مستاجرین هیچ رسیدگی و مراقبتی از ملک مذکور نکرده و با بسته بودن آن اجازه مرمت و بازسازی به مالک هم داده نشده. در این خصوص نظر جنابعالی را به آیین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مصوب ۱۳۵۶/۰۶/۰۱ و نیز ملاک قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب ۱۳۵۸/۱۱/۲۷ و همچنین قانون نحوه تقدیم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰/۰۷/۲۸ جلب می نمایم.
7- ریاست محترم شعبه ۱۲۷ دادگاه عمومی، کارشناس محترم، از سر بی اطلاعی و (البته نه غرض ورزی و خدای ناکرده تحت تاثیر خواندگان دعوا) به هیچ یک از موارم مذکور در بند ۶ لایحه توجه ننموده اند و البته این عجیب نیست چرا که ایشان کارشناس رشته راه و ساختمان و نقشه برداری هستند و تعجبی ندارد که با مفهوم پیچیده سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بیگانه باشند همانطور که گفته شد ایشان به جای تعیین حق کسب و پیشه وتجارت، قیمت ملک را مشخص نموده اند!
در پایان با کمال احترام، مصرانه از محضر دادگاه استدعا میشود ضمن ارجاع امر به گروه کارشناسان حاذق و آگاه و عالم به مفهوم حق کسب وپیشه و واجد تجربه و تخصص در زمینه موضوع، ارشادات لازم را در این خصوص به ایشان عنایت فرمایند تا اشتباهات کارشناس اول مجددا تکرار نشود.
با تشکر
تنظیم کننده : وکیل مسعود محمدی (بهار ۱۴۰۰)
تحلیل حقوقی اعتراض به نظریه کارشناس سرقفلی و حق کسب و پیشه از نگاه وکیل
به عنوان وکیل تنظیمکننده این لایحه، محور اصلی اعتراض بر دو ستون استوار است: نخست، تفکیک دقیق «سرقفلی» از «حق کسب و پیشه و تجارت» و دوم، ایرادات ماهوی و شکلی وارد بر نظریه کارشناسی از حیث روش محاسبه و دادههای مبنایی. سرقفلی در بسیاری از فروض، تابع قرارداد و توافق طرفین است و بدون تصریح و پرداخت در ابتدای اجاره، نمیتوان به صرف گذشت زمان یا برداشت کارشناس، مستأجر را ذیحق دانست. در مقابل، حق کسب و پیشه و تجارت ماهیتی تدریجی دارد و وابسته به اشتغال واقعی، شهرت تجاری، جذب مشتری و عوامل عرفی و قضایی است؛ بنابراین اگر محل اساساً تعطیل بوده یا فعالیت مؤثر اقتصادی در آن شکل نگرفته، ادعای رقمهای سنگین و نزدیک به ارزش روز ملک، از منطق حقوقی فاصله میگیرد.
از منظر آیین دادرسی، این لایحه صرفاً «اعتراض عددی» نیست؛ بلکه اعتراض به «مبنای کارشناسی» است. وقتی کارشناس از رشتهای غیرمرتبط (مانند راه و ساختمان و نقشهبرداری) ورود میکند، یا مشخصات ملک و مساحت و وضعیت بهرهبرداری را نادرست درج میکند، گزارش کارشناسی از اعتبار استدلالی میافتد و دادگاه باید برای کشف حقیقت، موضوع را به هیأت کارشناسی یا کارشناس واجد تخصص مرتبط ارجاع دهد. نکته عملی مهم این است که اعتراض باید مستند به قرارداد اجاره، اوصاف واقعی مورد اجاره، سوابق بهرهبرداری، و همچنین معیارهای موثر بر حق کسب و پیشه باشد تا دادگاه در «ضرورت تجدید کارشناسی» تردید نکند.
جمعبندی: اگر نظریه کارشناس میان سرقفلی و حق کسب و پیشه خلط کرده، قیمت ملک را جایگزین معیارهای قانونی کرده، یا بر دادههای نادرست تکیه دارد، بهترین تصمیم حرفهای، اعتراض مستدل و همزمان درخواست ارجاع امر به کارشناسان متخصص است. برای بررسی دقیق مدارک، قرارداد اجاره، سوابق فعالیت و تدوین لایحه متناسب با وضعیت پرونده، میتوانید برای رزرو وقت مشاوره حقوقی با وکیل مسعود محمدی اقدام کنید تا مسیر دفاع و ایرادات کارشناسی بهصورت هدفمند طراحی شود.
پرسش و پاسخ تخصصی
۱) تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت چیست و چرا در اعتراض به نظریه کارشناس مهم است؟
سرقفلی غالباً ریشه قراردادی دارد و به توافق طرفین و پرداخت/تعهدات مندرج در قرارداد وابسته است؛ یعنی در بسیاری از پروندهها، اگر در ابتدای اجاره مبلغی تحت عنوان سرقفلی پرداخت نشده و در قرارداد نیز تصریحی وجود ندارد، ایجاد حق سرقفلی برای مستأجر محل ایراد جدی است. در مقابل، حق کسب و پیشه و تجارت حقی تدریجی است که از فعالیت واقعی مستأجر، ایجاد شهرت، جذب مشتری و رونق کسب ناشی میشود. اهمیت این تفکیک در اعتراض آنجاست که برخی کارشناسان به اشتباه، این دو را یکی میگیرند و خروجیشان «رقم نزدیک به قیمت ملک» میشود، در حالی که مبنای محاسبه باید بر شاخصهای خاص هر عنوان استوار باشد.
۲) چه ایراداتی باعث میشود دادگاه نظریه کارشناس را نپذیرد و دستور کارشناسی مجدد بدهد؟
سه دسته ایراد معمولاً اثرگذار است: (الف) ایرادات تخصصی و صلاحیتی؛ مثل انتخاب کارشناس با رشته نامرتبط یا فاقد تجربه در موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه. (ب) ایرادات مبنایی؛ مانند اتکا به قیمت روز ملک به جای معیارهای موثر بر حق کسب و پیشه، یا نادیده گرفتن قرارداد اجاره و عدم پرداخت سرقفلی. (ج) ایرادات دادهای و شکلی؛ مثل اشتباه در مساحت، مشخصات ملک، کاربری، وضعیت بهرهبرداری و سابقه فعالیت. هرچه اعتراض شما مستندتر و مبتنی بر قرارداد، مستندات ثبتی و قرائن بهرهبرداری باشد، شانس ارجاع به هیأت کارشناسی بالاتر میرود.
۳) اگر مستأجر در ابتدای اجاره سرقفلی نداده باشد، آیا میتواند سرقفلی مطالبه کند؟
بهصورت کلی، در بسیاری از تحلیلهای حقوقی، سرقفلی بدون پرداخت یا توافق صریح، بهسادگی قابل اثبات نیست و اصل بر این است که سرقفلی تابع قرارداد و اراده طرفین است. البته بسته به زمان انعقاد اجاره، قانون حاکم، عرف محل و مفاد قرارداد ممکن است وضعیت متفاوت باشد؛ اما در چارچوب استدلالی این لایحه، نبود پرداخت سرقفلی در آغاز اجاره و نبود تصریح قراردادی، یک نقطه اتکای قوی برای رد محاسبه سرقفلی توسط کارشناس است، مخصوصاً وقتی کارشناس به جای بررسی رابطه حقوقی طرفین، صرفاً ارزش ملک را مبنا قرار داده است.
۴) تعطیلی یا عدم اشتغال واقعی در ملک تجاری چه اثری بر میزان حق کسب و پیشه دارد؟
حق کسب و پیشه و تجارت بر «فعالیت واقعی» و آثار آن بنا میشود: مشتری، شهرت، رونق، و استمرار کسب. اگر محل کسب عملاً از ابتدا یا بخش عمده مدت اجاره تعطیل بوده، یا هیچ فعالیت مؤثر تجاری که موجب ایجاد شهرت و جلب مشتری شود انجام نشده، مبنای ایجاد و افزایش حق کسب و پیشه تضعیف میشود. بنابراین در اعتراض به نظریه کارشناس، اثبات تعطیلی، نبود کسبوکار مستمر، نبود تغییرات و سرمایهگذاری داخلی، و نبود شهرت تجاری میتواند بهطور مستقیم رقم کارشناسی را تعدیل یا حتی اساس محاسبه را زیر سؤال ببرد.
۵) در لایحه اعتراض به نظریه کارشناسی، چه مدارکی بیشترین اثر را دارد؟
اثرگذارترین مدارک معمولاً شامل: قرارداد اجاره و پیوستها (خصوصاً ذکر یا عدم ذکر سرقفلی)، سند مالکیت و مدارک ثبتی (مساحت و حدود)، مستندات بهرهبرداری (پروانه کسب، قبوض مصرفی، عکسها، گزارشهای محلی، شهادت شهود در خصوص فعالیت یا تعطیلی)، و هر سندی که هزینهکرد مستأجر برای تجهیز/تزیین یا بالعکس عدم رسیدگی را نشان دهد. همچنین اگر ایراد شما صلاحیتی است، ارائه قرائن بر نیاز به کارشناس متخصص (نه صرفاً فنی ساختمان) و درخواست ارجاع به هیأت کارشناسی میتواند دادگاه را در تصمیمگیری قانعتر کند.
