آخرین بروزرسانی: ۱۴۰۴/۱۱/۱۱
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ احکام و مقررات آمره، خلاف قاعده و مخصوص به خود را دارد به این معنا که با وجود اصالت اراده و توافق طرفین در مبحث قراردادها، این قانون اراده طرفین را در بسیاری از موارد محدود نموده و بارزترین محدودیت آن عدم امکان تخلیه مستاجر پس از انقضای مدتی است که طرفین با توافق برای قرارداد در نظر گرفته اند. همچنین مورد مهم دیگر امکان تخلیه مستاجر فقط و فقط در صورتی وجود دارد که یکی از موارد مذکور در ماده ۱۴ یا ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ پیش آید.
لایحه تجدیدنظر انتقال مورد اجاره سرقفلی کسب و پیشه زمانی اهمیت پیدا میکند که موجر در مرحله بدوی نتیجه مطلوب نگرفته یا دادگاه بدوی در ارزیابی ادله انتقال به غیر دچار خطا شده باشد. در لایحه دفاعیه ای که در ادامه مطلب آمده است مستاجر بدون داشتن حق انتقال مورد اجاره، واحد تجاری را به شخص دیگری واگذار نموده و مطابق بند ۲ از ماده ۱۴ همان قانون حق تخلیه برای موجر و مالک ایجاد شده است.
این نوع لایحه برای موجرانی کاربردی است که مستاجر بدون داشتن حق انتقال، واحد تجاری را تحت هر عنوانی (اجاره، مشارکت صوری، نمایندگی، وکالت و…) عملاً به غیر واگذار کرده و موجر میخواهد از ظرفیت بند ۲ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ برای تخلیه استفاده کند. اگر پرونده شما از جنس تخلیه و تصرفات همپوشان باشد، مطالعهی نمونه لایحه پاسخ به تجدیدنظرخواهی خلع ید مشاعی میتواند به تفکیک درست مفاهیم «تخلیه ید»، «خلع ید» و خطکشی دقیق خواستهها در مراحل رسیدگی کمک کند.
متن لایحه دفاعیه تخلیه به دلیل انتقال مورد اجاره تجاری
ریاست محترم دادگاه تجدید نظر استان تهران
با سلام و تقدیم احترام
مراتب اعتراض و تجدید نظر خواهی از دادنامه شماره …. صادره از شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضائی شهید بهشتی به شرح ذیل حضورتان تقدیم می گردد.
1- بند ۲ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ به صراحت بیان می دارد: در صورتی که مستاجر مورد اجاره را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار نماید، برای موجر حق در خواست تخلیه ید بوجود می آید. (این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است)
2- قاضی بدوی با استناد به این که معلوم نیست چه کسی صورتجلسه را تنظیم کرده است به آن هیچ توجهی نکرده اند در حالی که صورتجلسه مذکور توسط یکی از اعضای حوزه … شورای حل اختلاف شماره ۲۷ تهران تهیه گردیده، مهر شورا و امضای اعضای آن ذیل صورتجلسه موجود است و شایسته نیست که یکی از مراجع قضائی در عمل و اقدامات مرجع دیگر به این نحو تردید نموده و اقدامات آن را تا این حد نادیده انگارد و البته پر واضح است که علت مراجعه به شورای حل اختلاف جهت اجرای قرار تأمین دلیل میل شخصی یا امکان انتخاب نیست و حکم قانون است که این مرجع را صالح به اجرای قرار تأمین دلیل دانسته است. از سوی دیگر قاضی محترم با تردید در صورتجلسه تامین دلیل می توانستند خود راساً به صدور قرار تحقیق و معاینه محل اقدام کنند که این کار را نیز انجام نداده اند.
3- در مورخ ۱۳۹۰/۰۳/۱۸ هنگام مراجعه به ملک به همراه عضو مجری قرار تامین مشاهده گردید که فردی به نام مهدی …. به همراه ۳ نفر دیگر مشغول به انجام خیاطی هستند و وقتی از ایشان سوال شد که وضعیت تصرفشان به چه نحو است اقرار داشتند که خوانده ردیف اول مغازه را به ایشان و آقای محسن …. اجاره داده است و ۳ میلیون پیش و ماهانه ۵۰۰ هزار تومان اجاره از ایشان دریافت می کند، که این به خوبی دلالت بر انتقال مورد اجاره توسط خوانده ردیف اول دارد و استدلال قاضی محترم مبنی بر این که آقای مهدی …. خود را مستاجر ملک معرفی نکرده بلکه شریک مستاجر معرفی نموده نه تنها خدشه ای به این امر یعنی انتقال به غیر وارد نکرده و دفاع موجهی محسوب نمی گردد، یلکه اتفاقا مثبت قطعی انتقال به غیر است و در عرف معنا ندارد که فردی ۲ نفر دیگر را در مورد اجاره به عنوان شریک بیاورد و ماهیانه ۵۰۰ هزار تومان نیز از آنها دریافت کند و بعد هم مدعی شود که این ها شریک من هستند و هر انسان عاقلی با کوچکترین توجهی به مفاد گفته خوانده ردیف اول می تواند اجاره بودن رابطه مذکور و انتقال به غیر را استنباط کند.
4- از همه مهمتر و از همه اینها گذشته خود شخص خوانده در جلسه دادرسی مورخ ۱۳۹۰/۰۷/۲۷ به صراحت می گوید مغازه را هر سال به دلیل اینکه امکان اداره آن برایش وجود نداشته با شخص متفاوتی مشارکت می نموده است و عملاً مورد اجاره را به غیر واگذار می کرده. گذشته از اینکه استفاده از واژه مشارکت تنها به دلیل اجتناب و پرهیز از استفاده از لفظ اجاره است و به هیچ وجه واقعی به نظر نمی رسد و نیز به گفته خود متصرف غیر قانونی (آقای مهدی …) مبلغ ۳/۰۰۰/۰۰۰ تومان پول پیش و ماهیانه ۵۰۰/۰۰۰ تومان اجاره پرداخت می نموده است. همچنین کاملاً محرز و مسلم است که منظور قانونگذار در بند ۲ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر جهت احراز و اثبات انتقال صرفاً انتقالی که تحت عقد اجاره باشد نیست و انتقال تحت هر عنوان و به هر صورت، انتقال به غیر محسوب است.
5- ظاهراً علت اشتباه قاضی بدوی، مسامحه و کم توجهی به مدلول چند رای وحدت رویه است که انتقال مورد اجاره مشاعی از یک شریک به شریک دیگر را از مصادیق انتقال به غیر نمی دانند، اما همانگونه که مستحضرید فرض پرونده کاملا متفاوت با موردی است که ملک از ابتدا صرفا به خوانده ردیف اول اجاره داده شده است و ایشان حق این که شریک در استفاده داشته باشند ندارد. لذا فرض پرونده مذکور امری غیر از مصداق آراء وحدت رویه است که انتقال مورد اجاره ملک مشاعی از یک شریک به شریک دیگر را از مصادیق انتقال به غیر نمی دانند.
وکیل مسعود محمدی
تحلیل حقوقی لایحه تجدیدنظر انتقال مورد اجاره از نگاه وکیل
در این لایحه، محور دفاع (و در واقع دعوای موجر) بر تحقق انتقال به غیر استوار شده؛ با این تأکید که قانونگذار در بند ۲ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶، انتقال را محدود به عقد اجاره نکرده و «واگذاری عملی» تحت هر عنوان را کافی دانسته است. نقطه قوت متن، تبدیل اختلاف شکلیِ دادگاه بدوی درباره «اعتبار صورتجلسه تأمین دلیل» به یک ایراد راهبردی است: وقتی صورتجلسه توسط مرجع صالح (شورای حل اختلاف مجری قرار تأمین دلیل) با مهر و امضا تنظیم شده، بیاعتنایی به آن بدون انجام اقدام جایگزین مثل تحقیق محلی یا معاینه محل، میتواند از منظر دادرسی منصفانه و ارزیابی ادله، قابل نقد جدی در تجدیدنظر باشد.
از حیث اثباتی، لایحه بهدرستی روی سه رکن «مشاهده میدانی»، «اقرار متصرف ثالث» و «اظهارات خود مستاجر در جلسه رسیدگی» سوار میشود. در دعاوی انتقال به غیر، دادگاهها معمولاً دنبال این هستند که رابطه واقعی روشن شود: آیا ثالث صرفاً «کمککار/شاگرد» است یا «متصرف مستقل» که پول پیش و اجاره میدهد؟ لایحه دقیقاً با برجسته کردن پرداخت پول پیش و اجاره ماهانه و همچنین بازی با واژهی «مشارکت» (بهعنوان پوشش لفظی برای اجاره)، سعی میکند به دادگاه نشان دهد با یک انتقال واقعی طرف هستیم نه همکاری ساده.
در مرحله تجدیدنظر، موفقیت این پرونده وابسته به این است که نشان دهیم دادگاه بدوی هم در تشخیص موضوع (انتقال به غیر) و هم در ارزیابی دلیل (تأمین دلیل و لزوم اقدام تکمیلی) دچار اشتباه شده است. اگر قصد دارید مسیر تجدیدنظر را با حداقل ریسک و حداکثر انسجام ادله پیش ببرید، برای بررسی دقیق قرارداد اجاره، وضعیت حق انتقال، و ارزیابی صورتجلسههای تأمین دلیل و شهادتها، امکان رزرو وقت مشاوره حقوقی با وکیل مسعود محمدی فراهم است.
پرسش و پاسخ حقوقی (خلاصه و کاربردی)
۱) انتقال به غیر دقیقاً یعنی چه و آیا فقط اجاره دادن به دیگری است؟
خیر. در قانون ۱۳۵۶ «واگذاری عملی» ملاک است؛ یعنی اگر مستاجر تحت هر عنوانی (اجاره، مشارکت صوری، نمایندگی و…) تصرف و انتفاع را به ثالث بدهد و خود عملاً کنار برود یا نقش اصلی را از دست بدهد، میتواند مصداق انتقال به غیر باشد.
۲) اگر مستاجر بگوید «شریک» آوردهام نه مستاجر جدید، تکلیف چیست؟
دادگاه به «واقعیت رابطه» نگاه میکند نه به برچسبها. دریافت پول پیش/اجاره ماهانه، استقلال در اداره کسب، حضور دائمی ثالث و اظهارات خود طرفین، قرائن مهمی هستند که مشارکت ادعایی را به انتقال به غیر تبدیل میکنند.
۳) تامین دلیل شورای حل اختلاف در اثبات انتقال به غیر چقدر اثر دارد؟
اگر قرار تأمین دلیل درست اجرا شده و صورتجلسه دارای مهر و امضای مرجع مجری باشد، میتواند دلیل مهم و مؤثر باشد. بیاعتنایی دادگاه بدوی بدون اقدام تکمیلی (مثل تحقیق یا معاینه محل) معمولاً نقطه قابل حمله در تجدیدنظر است.
۴) آیا آرای وحدت رویه درباره انتقال سهم مشاع به شریک، این پرونده را پوشش میدهد؟
صرفاً در فرضی که ملک از ابتدا مشاع و رابطه استیجاری میان شرکا خاص باشد ممکن است اثرگذار شود. اگر ملک از ابتدا فقط به یک نفر اجاره داده شده و حق انتقال/شریکگیری نداشته، قیاس با آن آرا معمولاً محل ایراد است.
۵) مهمترین نکته در تجدیدنظر این نوع پروندهها چیست؟
تمرکز روی دو خط: اثبات انتقال واقعی (اقرار، پرداختها، تصرف ثالث) و نشان دادن خطای دادگاه بدوی در ارزیابی ادله. تجدیدنظر با روایت منسجم و دلیلمحور نتیجه میدهد، نه با تکرار کلیات.
