آخرین بروزرسانی: ۱۴۰۴/۱۱/۱۷
دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه از پیچیدهترین اختلافات ملکی در محاکم حقوقی محسوب میشوند؛ بهویژه زمانی که بحث انتقال غیرقانونی سرقفلی، عدم رضایت موجر و اختلاف میان شرکا مطرح باشد.
در چنین پروندههایی، تنظیم یک لایحه دفاعیه مستند، دقیق و منطبق با قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ نقش تعیینکنندهای در سرنوشت دعوا دارد.
در این مقاله، یک نمونه لایحه دفاعیه اثبات مالکیت سرقفلی را مشاهده میکنید که در مرحله تجدیدنظر تنظیم شده و با استناد به قرارداد اجاره، مصوبات شهرداری، اقرار شرکا و اصول مسلم حقوقی، بیحقی طرف مقابل را اثبات میکند.
در انتها نیز تحلیل حقوقی وکیل و پاسخ به پرسشهای رایج این نوع دعاوی ارائه شده است.
متن لایحه دفاعیه اثبات مالکیت سرقفلی
بسمه تعالی
قضات محترم شعبه دادگاه تجدیدنظر استان تهران
با سلام
احتراماً درخصوص تجدیدنظرخواهی از دادنامه شماره …. صادره از شعبه ۲۱ دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید بهشتی تهران در پرونده کلاسه … و در جهت نقض دادنامه بدوی، مشروح دفاعیات اینجانب به شرح ذیل به استحضار می رسد:
1- با استناد به مدارک و اسناد موجود در پرونده از جمله قرارداد اجاره به شماره های … و … مورخ ۱۳۵۴/۱۲/۲۶، رضایت نامه … مورخ ۱۳۹۰/۰۳/۲۵، توافق نامه مورخ ۱۳۸۸/۱۲/۱۸ و مصوبه نود و نهمین جلسه کمسیون حل اختلاف شهرداری تهران که توضیح آن ذیلاً به استحضار قضات محترم خواهد رسید، برای تجدیدنظر خوانده محترم جناب آقای زکی اله …. در ملک مورد دعوا هیچ گونه حقی متصور نمی باشد که بتواند منشأ مطالبه خسارت های بعدی یا طرح هرگونه ادعا از ناحیه ایشان قرار گیرد.
2- تنها مدرک ادعای تجدیدنظرخوانده درخصوص ذیحقی وی قرارداد واگذاری زمین به صورت امانت مورخ ۱۳۷۵/۰۷/۰۲ است که به جهات ذیل مدرک موصوف از اساس فاقد اعتبار می باشد.
توضیح این امر آنکه بر اساس قرارداد اجاره شماره ….. مورخ ۱۳۵۴/۱۲/۲۶ پیوست، مستأجرین ملک مورد دعوا، آقایان براتعلی … و عباسعلی …. (پدر متوفای اینجانب) بوده که در مقابل موجر شرکت سهامی معاملات خارجی (در حال حاضر وزارت بازرگانی) براساس نص صریح شرط مندرج در ذیل اجاره نامه متعهد گردیده اند حق انتقال مورد اجاره چه در حال حاضر چه بعد از احداث ساختمان کلاً و جزئأ بدون موافقت کتبی موجر را ندارند. لذا با عنایت به شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برقرارداد مزبور از جمله ماده ۱۴ (بند یک و دو) و ماده ۱۹ قانون مذکور مستأجرین حق واگذاری ملک به عناوینی از قبیل وکالت، نمایندگی و غیره را نداشته و باید رضایت مالک را در این خصوص جلب نمایند.
لذا جناب آقای براتعلی …. بدون اقدام به کسب رضایت مالک (موجر) اقدام به انتقال زمین موصوف به تجدیدنظرخوانده و دو تن دیگر نموده اند که این دو شخص طبق رضایت نامه به شماره …. مورخ ۱۳۹۰/۰۳/۲۵ و توافق نامه مورخ ۱۳۸۸/۱۲/۱۸ به بی حقی خود در خصوص ملک موصوف به نفع و در حق اینجانب اقرار و اعتراف نموده اند.
3- بی اعتباری سند ادعایی تجدیدنظرخوانده، از این جهت نزد قضات محترم بیشتر محرز و آشکار می گردد که طبق مصوبه نود و نهمین کمیسیون حل اختلاف شهرداری تهران مورخ ۱۳۸۸/۰۵/۲۴ که پیوست پرونده می باشد، شهرداری صراحتاً درخصوص سهم آقای براتعلی ….. که به افراد غیر و از جمله تجدیدنظرخوانده محترم بدون کسب مجوز از موجر واگذار نموده، تعیین تکلیف نموده و حتی وی را مکلف به استرداد اضافه وجوه پرداختی نموده است. همچنین درخصوص ارزیابی سرقفلی و حقوق باقیمانده غرف و مغازه های موجود تحت اختیار ورثه پدر اینجانب (مرحوم عباسعلی ….) نیز دستور قانونی صادر نموده است.
4- با استناد به قرارداد اجاره موصوف و مصوبه فوق الاشعار و با عنایت به حکومت قانون روابط موجر و مستأجرسال ۱۳۵۶ و با توجه به ممنوعیت مستأجرین در واگذاری زمین به غیر و با در نظر گرفتن پرداخت و تعیین تکلیف قدرالسهم آقای براتعلی …، تجدیدنظرخوانده محترم به هیچ عنوان صاحب حق شناخته نمی شود و حتی صدورحکم تخلیه و فسخ اجاره توسط دادگاه به استناد واگذاری ملک (برخلاف قانون و قرارداد اجاره) از ناحیه یکی از مستأجرین (آقای براتعلی ….) به افراد غیر (تجدیدنظرخوانده) به استناد قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ (بند ۱ و ۲ ماده ۱۴ و ماده ۱۹) موجه و قانونی می باشد.
5- متأسفانه دادنامه بدوی بدون انجام تحقیقات کامل صادرگردیده است با این توضیح که حتی اگر بنابر فرض محال بپذیریم تجدیدنظر خوانده محترم در ملک موصوف دارای حق می باشد، مسلم است که حق وی مفروض و مشخص و به میزان سهم القدر خود می باشد. با عنایت به صورتجلسه انتقال زمین پیوست، آقای براتعلی … علی رغم داشتن اختیار برای انتقال حق خود از زمین (۴ دانگ مشاع)؛ حق مزبور را به سه نفر (ازجمله تجدیدنظر خوانده محترم) واگذاری نموده اند که دو نفر دیگر آقایان احمد … و سواد …. طبق اسناد پیوست، (رضایت نامه …. مورخ ۱۳۹۰/۰۳/۲۵ و توافق نامه ۱۳۸۸/۱۲/۱۸) بی حقی خود در ملک موصوف و ذیحقی اینجانب را مورد اقرار قرارداده اند.
بنابر توضیحات فوق حتی اگر بنابر فرض محال تجدیدنظر خوانده محترم را داری حق در ملک موصوف بدانیم، دادگاه محترم بدوی بدون انجام تحقیقات کامل و به صرف ادعای تجدیدنظرخوانده و بدون توجه به اینکه اینجانب صرفاً در میزان سهم تصرفی خود مستقر گردیده ام صرفاً با استناد به رأی محکمه کیفری که تحت اشتباه در تشخیص موضوع صادر گردیده است اظهارنظر نموده اند.
به عبارت اخری، سهم آقای براتعلی ….. (شریک مورث اینجانب و مالک ۴ دانگ از سرقفلی ملک مذکور) همواره تحت تصرف خود ایشان یا افراد انتقال گیرنده از سوی ایشان بوده است و چه در زمان تصرف خود آقای براتعلی …. و چه در زمان تصرف آقای زکی اله ….، اینجانب و پدرم هیچ دخالت و ورودی به سهم ایشان نداشته ایم و معلوم نیست چرا ملکی که بنده هیچ تصرف و دخالت و ورودی به آن نکرده ام باید مشمول این حکم قرار گیرد.
تنها موردی که وجود دارد اینکه مدت زمان محدودی بنده به آقای زکی اله ….. اجازه دادم از سهم اینجانب استفاده کند و بعد که با کارشکنی و بی ملاحظه گی ایشان مواجه شدم از وی خواستم به تصرف خود در آن بخشی از قسمت متعلق به اینجانب پایان دهد. مشکل مزبور متأسفانه در مراجع پیشین با اشتباه در استنباط و فهم موضوع از سوی قضات سابق منجر به صدورحکم علیه اینجانب و اجحاف در حق بنده شده است.
6- دلیل آخر اینکه آنچه در تعیین میزان خسارت توسط هئیت کارشناسی طبق قوانین دادرسی (از جمله تبصره ۲ ماده ۱۴ قانون آئین دادرسی کیفری) و مقررات حقوقی بایستی ملاک ارزیابی خسارت قرار گیرد، منافع ممکن الحصولی می باشد که به نحو قطعی حاصل و محقق شده و به تعبیر قانونگذار در ماده فوق الاشعار بایستی عنوان اتلاف بر آن صدق نماید، نه هرگونه خسارت احتمالی و بعدی که تحت شمول عنوان عدم النفع قرار می گیرد و صراحتاً طبق قوانین کشور غیرقابل وصول و مطالبه می باشد بنابراین هیچ خسارتی به طرف وارد نشده و هیچ حقی برای وی متصور نیست چه رسد به خسارت ناشی از تلف منفعت!!!
همانطور که قبلاً اشاره شده در مورد مجاز و موجه بودن تصرف تجدیدنظرخوانده در سهم مورد ادعای خود ( که از آقای براتعلی …. به ایشان و دو نفر دیگر منتقل شده بود) هم تردید اساسی وجود دارد چه رسد به اینکه ایشان بتوانند اجرت یا خسارتی بابت عدم امکان تصرف در سهم متعلق به من دریافت کنند!!
7- در هر حال و علارغم تمامی دفاعیات فوق الاشاره و با وجود آنچه در جهت اثبات بی حقی خواهان بدوی (تجدیدنظرخوانده) گفته شد، در خصوص نتیجه کارشناسی در دو دادرسی با موضوع واحد که یکی به دلیل استرداد دعوا توسط خواهان منجر به صدور قرار رد دعوا گردید و دیگری منجر به صدور دادنامه تجدیدنظر خواسته شد، لازم بذکر است که چگونه می شود در دعوای اول (پرونده کلاسه … و نظریه کارشناسی مورخ ۱۳۹۴/۰۹/۱۷) کارشناس مبلغ یک میلیون و پانصد هزار تومان تعیین می نمایند و در دادرسی دوم (دادنامه تجدیدنظر خواسته) مبلغ هشت میلیون و هفتصد و پنجاه میلیون تومان (یعنی تقریبا پنج برابر مبلغی که کارشناس قبل تعیین نموده) و قاضی محترم بعد از اعتراض اینجانب متأسفانه به این اعتراض اهمیت نمی دهند، و در خواست ارجاع به هیأت کارشناسان را نمی پذیرند که بدینوسیله ضمن تقدیم دفاعیه راجع به اصل ادعا و موجه نبودن آن و عدم استحقاق خواهان بدوی در صورت نیاز و صلاحدید دادگاه محترم تجدیدنظر بدینوسیله تقاضای ارجاع امر به هیأت کارشناسان به جهت تفاوت اساسی در مبلغ تعیینی دو کارشناس پیشین نیز مورد استدعاست.
لذا با استناد به دلایل مستندات موجود تقاضای نقض دادنامه بدوی و رسیدگی مجدد مورد استدعاست.
باتشکر – (تجدیدنظرخواه)
تنظیم شده توسط: وکیل مسعود محمدی
تحلیل حقوقی لایحه از زبان وکیل
در این پرونده، مهمترین محور دفاع، عدم اعتبار انتقال سرقفلی بدون رضایت موجر مطابق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است. مستأجرین مطابق مواد ۱۴ و ۱۹ این قانون، حق انتقال عین مستأجره یا حقوق ناشی از آن را بدون اجازه کتبی موجر ندارند و هرگونه واگذاری در قالب وکالت، نمایندگی یا امانت، فاقد اثر حقوقی است.
نکته مهم دیگر، اقرار صریح شرکای انتقالگیرنده به بیحقی خود و همچنین مصوبه کمیسیون حل اختلاف شهرداری تهران است که صراحتاً وضعیت سرقفلی و حقوق باقیمانده را تعیین کرده است. این اسناد، از نظر دادگاه، ارزش اثباتی بالایی داشته و ادعای تجدیدنظرخوانده را بهطور جدی مخدوش میکند.
از سوی دیگر، ایراد وارد بر نظریه کارشناسی و اختلاف فاحش مبالغ تعیینشده، مستند مناسبی برای درخواست ارجاع به هیأت کارشناسی بوده و بیتوجهی دادگاه بدوی به این موضوع، از مصادیق نقص تحقیقات محسوب میشود که موجبات نقض رأی را فراهم میکند.
اگر درگیر دعوای سرقفلی، انتقال مورد اجاره یا اختلاف در مالکیت حق کسب و پیشه هستید، استفاده از یک لایحه تخصصی و تنظیمشده توسط وکیل، نقش تعیینکنندهای در نتیجه پرونده دارد. برای دریافت مشاوره حقوقی و بررسی دقیق اسناد، میتوانید با وکیل مسعود محمدی در ارتباط باشید تا پرونده شما با دقت و استراتژی صحیح پیگیری شود.
پرسش و پاسخ حقوقی درباره اثبات مالکیت سرقفلی
۱. آیا انتقال سرقفلی بدون اجازه موجر معتبر است؟
خیر. مطابق قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، انتقال سرقفلی بدون رضایت کتبی موجر فاقد اعتبار قانونی است و میتواند موجب تخلیه و فسخ اجاره شود.
۲. آیا قرارداد امانت یا توافق شفاهی میتواند مالکیت سرقفلی ایجاد کند؟
خیر. چنین قراردادهایی در صورت منع قانونی انتقال، اثر حقوقی نداشته و قابل استناد برای اثبات مالکیت سرقفلی نیستند.
۳. اقرار سایر شرکا چه نقشی در اثبات مالکیت دارد؟
اقرار شرکا به بیحقی خود، از ادله مهم اثبات دعواست و میتواند ادعای طرف مقابل را بهطور کامل بیاثر کند.
۴. آیا اختلاف در نظر کارشناسان میتواند موجب نقض رأی شود؟
بله. اختلاف فاحش در ارزیابی خسارت یا سرقفلی، از موجبات قانونی درخواست هیأت کارشناسی و نقض رأی بدوی است.
۵. خسارت قابل مطالبه در دعاوی سرقفلی شامل چه مواردی است؟
فقط منافع محقق و مسلم قابل مطالبه است و خسارت احتمالی یا عدمالنفع، مطابق قانون، قابل وصول نیست.
