آخرین بروزرسانی: ۱۴۰۴/۱۰/۰۹
موضوع معاملات فضولی یکی از مسائل پیچیدهای است که در آن شخصی بدون اجازه مالک، اقدام به عقد قرارداد میکند. این نوع معاملات به دلایل مختلف، مانند عدم وجود توافق مالک اصلی یا خلاف قانون بودن، ممکن است منجر به بطلان شود. لایحه دفاعیه ابطال معامله فضولی از جمله ابزارهایی است که در پی اثبات فضولی بودن یک معامله و درخواست ابطال آن به کار میرود. این لایحه بهویژه در پروندههایی که طرفین دعوی در مورد مالکیت و صحت قراردادها اختلاف دارند، اهمیت ویژهای پیدا میکند. در این مقاله به تحلیل این لایحه و چگونگی استراتژی دفاع و مستندات قانونی آن پرداخته خواهد شد.
متن لایحه دفاع از ادعای اثبات فضولی بودن معامله و ابطال آن
بسمه تعالی
ریاست و مستشاران محترم دادگاه تجدیدنظر استان
با سلام
احتراما اینجانب میثم ……. تجدیدنظرخوانده پرونده کلاسه فوق در مقام پاسخ به لایحه تجدیدنظرخواهی آقای همایون ….. (خوانده ی دعوای جلب ثالث) مراتب زیر را به استحضار می رسانم:
ابتدا در مقام شرح ماجرا به استحضار می رسانم:
۱- مستندا به مبایعه نامه مورخ ۱۳۹۷/۱۲/۲۰ اینجانب چهار دانگ مشاع از شش دانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی …… واقع در بخش …. حوزه ثبتی …. را از آقای همایون …… خریداری نمودم.
۲- مستندا به ماده ۴ مبایعه نامه مذکور، ثمن معامله ۲۰۶ میلیون تومان تعیین گردید که به شرح مندرج در ظهر مبایعه نامه به آقای همایون …… پرداخت گردید.
۳- در تاریخ ۱۳۹۷/۱۲/۲۵ به موجب مبایعه نامه شماره …. اینجانب تمامی چهاردانگ پلاک ثبتی مذکور را در قبال مبلغ سیصد میلیون تومان به آقای فرید ….. منتقل نمودم.
۴- با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در پرونده کلاسه ….. که توسط آقای فرید ….. علیه اینجانب و ایادی ماقبل طرح گردید و به شعبه ۳ حقوقی ارجاع شد، شخصی به نام زکریا …. به عنوان وارد ثالث به دادرسی وارد گردید و با ارائه ی مبایعه نامه ی مقدم بر تمامی مبایعه نامه ها و نیز با استناد به دادنامه ی قطعی صادره از شعبه ۲۳ حقوقی (مبنی بر محکومیت مالک اول به تنظیم سند رسمی به نام وی) ضمن رد تمامی این معاملات فضولی انجام شده، خواستار بطلان مبایعه نامه های فضولی منعقد شده نسبت به پلاک ثبتی مذکور گردید که پرونده مورد رسیدگی قرار گرفت و با توجه به اعتبار امر مختوم و رای صادره از شعبه23 مبنی بر احراز مالکیت آقای ذکریا ….. نسبت به واحد مذکور، در خصوص دعوای آقای فرید ….. مبنی بر الزام به تنظیم سند، قرار عدم استماع دعوا صادر نمود.
۵- پس از آن، آقای فرید ….. به جهت اعلام رد معاملات فضولی توسط مالک در آن پرونده، اقدام به طرح دعوای اعلام بطلان معامله به جهت مستحق للغیر درآمدن مبیع و مطالبه ثمن و خسارات علیه اینجانب می نماید که پرونده مجددا به شعبه ۳ حقوقی کرج ارجاع می گردد.
6- (این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است)
۷- دادگاه محترم بدوی با عنایت به دادنامه شماره ….. صادره از شعبه ۲۳ دادگاه عمومی حقوقی که مثبت تعلق واحد موضوع دعوا به غیر، یعنی اولین خریدار (آقای زکریا ….) می باشد و نیز با عنایت به دادنامه شماره ….. صادره از شعبه ۳ دادگاه عمومی حقوقی که مثبت این امر می باشد که کلیه معاملات فضولی انجام شده نسبت به ملک مذکور، از سوی مالک قانونی (اولین خریدار) رد شده است، به درستی با احراز بطلان کلیه معاملات فضولی، به جهت رد کلیه معاملات فضولی توسط مالک که در پرونده ی مطروحه در شعبه ۳ (به کلاسه …..) انجام گردید و در دادنامه نیز به آن اشاره گردیده است، به جهت بطلان معامله ی اینجانب و آقای همایون ….. و معاملات ماقبل، ضمن صدور حکم به اعلام بطلان معامله ی میان اینجانب و آقای فرید ……، همزمان با محکوم نمودن اینجانب (به عنوان فروشنده در برابر آقای فرید ……)، آقای همایون …… را نیز (که فروشنده ی ملک به اینجانب بودند) در برابر اینجانب محکوم به پرداخت ثمن به نرخ روز نمودند.
۸- آقای همایون ….. نسبت به دادنامه صادره از شعبه محترم بدوی تجدیدنظرخواهی نمودند که در ادامه به ایرادات ایشان پاسخ داده می شود:
الف- در خصوص قسمت اول لایحه تجدیدنظرخواه که اظهار داشته: “به جهت عدم اعلام بطلان معامله میان اینجانب و آقای همایون ….. از سوی دادگاه و صرف صدور حکم به محکومیت آقای همایون …. به پرداخت ثمن به نرخ روز، لذا قرارداد بیع همچنان میان ما باقی است و امکان استرداد ثمن وجود ندارد” لازم به ذکر است که:
اولا: (این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است)
ثانیا: دادگاه محترم بدوی با استناد به دادنامه صادره از شعبه ۲۳ دادگاه عمومی حقوقی که قطعی و دارای اعتبار امر مختوم می باشد و به موجب آن مستحق للغیر بودن ملک موضوع دعوا ثابت گردیده است و نیز با عنایت به دادنامه صادره از شعبه ۳ (در پرونده کلاسه …..) که به موجب آن مالک، تمامی معاملات فضولی انجام شده نسبت به این ملک را یکی یکی ذکر و همگی را رد کرده و درخواست ابطال مبایعه نامه ها را نموده (که مبایعه نامه میان اینجانب و آقای همایون …… هم یکی از آن موارد مذکور می باشد)، با احراز بطلان کلیه مبایعه نامه ها از ید اول تا آخرین ید (یعنی قرارداد میان اینجانب و آقای فرید …..) حکم به استرداد ثمن معامله به نرخ روز صادر نموده است. بنابراین مستحق للغیر درآمدن مبیع به استناد دادنامه شماره …. شعبه ۲۳ و بطلان معامله به جهت رد معاملات فضولی به استناد دادنامه شماره …… شعبه ۳ سابقا اثبات شده است.
ثالثا: با عنایت به اینکه دعوای اینجانب علیه تجدیدنظرخوانده تحت عنوان جلب ثالث بعنوان دعوای طاری در دعوای اصلی طرح شده و از دادگاه بدوی تقاضا شده که مجلوب ثالث بابت خواسته ی خواهان اصلی محکوم گردد، بنابراین مستندا به دادخواست جلب ثالث اینجانب، هر خواسته ای که خواهان اصلی علیه اینجانب طرح نموده، در دعوای جلب ثالث نیز مورد نظر بوده است و تا زمانی که دادگاه بطلان معامله ی میان من و تجدیدنظرخواه را (به عنوان مبایعه نامه مقدم) به جهت مستحق للغیر بودن احراز نمی نمود، نمی توانست حکم به بطلان معامله ی میان اینجانب و ید بعدی(به عنوان مبایعه نامه موخر) صادر نماید. لذا ایراد تجدیدنظرخواه واهی و بر خلاف عقل و عرف قضایی می باشد.
رابعا: مستندا به آرای متعدد صادره از محاکم بدوی و عالی و نیز نظریه اداره حقوقی قوه قضاییه (که به پیوست این لایحه تقدیم می گردد) چنانچه بطلان بیع، به دلیل مستحق للغیر درآمدن مبیع باشد و مالک اصلی، معامله را رد کرده باشد و رد معامله توسط مالک نزد دادگاه احراز گردد، دیگر نیازی به طرح دعوای جداگانه ی اثبات بطلان نمی باشد و خواهان باید دادخواست مطالبه ثمن به نرخ روز تقدیم نماید. اما با این وجود، در این پرونده خواسته ی بطلان معامله از سوی خواهان اصلی در جلسه اول رسیدگی(به عنوان افزایش خواسته) و از سوی اینجانب به عنوان خواهان جلب ثالث در دادخواست طاری (با ذکر تقاضای جلب ثالث جهت محکوم شدن ثالث در برابر خواسته های خواهان اصلی) طرح شده بوده و بر خلاف اظهارات تجدیدنظرخواه، دادگاه در دادنامه ی صادره پس از احراز بطلان معامله فیمابین، حکم به استرداد ثمن صادر نموده است.
ب- در خصوص قسمت دوم لایحه تجدیدنظرخواهی که اظهار نموده: “دو فقره از چک هایی که بابت ثمن واگذار شده خریدار (یعنی اینجانب) از پرداخت وجه چک ها عاجز بوده” و در جهت اثبات ادعای خود صرفا تصویرچک ها را ضمیمه نموده است(بدون اینکه تصویر گواهی عدم پرداخت را پیوست نماید)، لازم به ذکر است که:
بر خلاف ادعای کذب تجدیدنظرخواه، اینجانب هیچگاه از پرداخت چک ها ناتوان نبوده و تمامی چک های مربوط به این قرارداد از سوی تجدیدنظرخواه پاس شده است و یا اگر پاس ننموده و اصل آن همچنان در ید وی باشد به این جهت است که خود تجدیدنظرخواه چک ها را به بانک نبرده و مطالبه وجه چک ننموده است. اگر ادعای تجدیدنظرخواه مبنی بر عجز اینجانب از پرداخت وجه چک ها صحیح می بود، می بایست تصویر گواهی عدم پرداخت چک ها را نیز ضمیمه می نمود در حالی که ملاحظه می گردد صرفا تصویر چک ها را ضمیمه نموده و علت آن نیز این می باشد که هیچ گواهی عدم پرداختی وجود ندارد زیرا هیچ یک از چک های اینجانب که بابت ثمن به تجدیدنظرخواه تحویل گردید برگشت نخورده است.
ج- در خصوص ادعای تجدیدنظرخواه مبنی بر این که اظهار داشته: ” آن قسمت از ثمن مربوط به تحویل و تسلیم پرداخت نشده است” لازم به ذکر است که: مستندا به مبایعه نامه فیمابین اینجانب و تجدیدنظرخواه پرداخت قسمتی از ثمن موکول به زمان تحویل ملک گردیده است و از آنجا که تا کنون تجدیدنظرخواه ملک را به اینجانب تحویل نداده است بنابراین نمی تواند مدعی آن قسمت از ثمن باشد که منوط به ایفای تعهد تسلیم مبیع توسط خودش بوده و به این تعهد خود عمل ننموده است.
نظر به مراتب فوق و با عنایت به توضیحات و مستندات تقدیمی ، رسیدگی و صدور رای شایسته بر تایید دادنامه بدوی که به درستی و مطابق با مقررات قانونی و رویه قضایی صادر گردیده است از محضر آن عالی مقامان مورد تقاضا می باشد.
با تشکر و تجدید احترام
تنظیم کننده: وکیل مسعود محمدی
تحلیل حقوقی لایحه دفاعیه ابطال معامله فضولی
لایحه دفاعیه ابطال معامله فضولی یکی از مهمترین ابزارهای حقوقی برای اثبات بطلان معاملهای است که بدون رضایت یا تایید مالک اصلی انجام شده است. این نوع معاملات معمولاً به دلیل نقض اصول اساسی قراردادها یا مخالفت با رضایت مالک اصلی، با چالشهایی روبهرو میشود. در این تحلیل، به بررسی حقوقی لایحه دفاعیه ابطال معامله فضولی پرداخته خواهد شد و نکات کلیدی آن بررسی میشود.
بررسی اصل معامله فضولی و بطلان آن:
معامله فضولی به معنای انجام معاملهای توسط فردی است که هیچگونه حق یا اجازهای از مالک اصلی برای انجام آن ندارد. طبق قانون مدنی ایران، هر گونه عقدی که بدون رضایت مالک اصلی انجام شود، فضولی محسوب میشود و به محض اینکه مالک اصلی رضایت خود را اعلام کند، معامله به صحت میرسد. اما اگر مالک اعلام مخالفت کند، این معامله باطل است.
بنابراین، برای اثبات بطلان معامله فضولی، باید ثابت شود که مالک اصلی در زمان انجام معامله رضایت نداشته است.
تحلیل استراتژی دفاع از بطلان معامله:
در این پرونده، وکیل مسعود محمدی به دفاع از موکل خود با استناد به مستندات و مدارک قانونی پرداخته است. به عنوان مثال، در این پرونده، وکیل توانسته است با استناد به قراردادهای قبلی و رد معاملات فضولی توسط مالک اصلی، بطلان این معاملات را ثابت کند. دفاع اصلی در این پرونده، بر پایه این نکته استوار است که تمامی قراردادهای منعقد شده بین طرفین، بدون رضایت مالک اصلی بوده و لذا این معاملات غیرقانونی و قابل ابطال هستند.
مستندات قانونی و رویه قضائی در معاملات فضولی:
قانون مدنی ایران در ماده ۲۳۹ به صراحت اعلام میکند که معاملات فضولی در صورتی معتبر است که مالک اصلی آن را تایید کند. علاوه بر این، نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه نیز به این موضوع پرداخته و در آرای مختلف بیان داشته است که معاملات فضولی باید بر اساس تایید مالک، اعتبار پیدا کند. این قانون، در صورتی که مالک رضایت ندهد، بهطور مستقیم حکم به بطلان معامله میدهد. همچنین، رویه قضائی در پروندههای مشابه بهویژه در محاکم تجدیدنظر، تأکید دارد که عدم رضایت مالک موجب بطلان معامله فضولی میشود.
تجربه عملی وکیل در پروندههای مشابه:
وکیل مسعود محمدی در بسیاری از پروندههای مشابه از این استراتژی دفاعی استفاده کرده است که معاملات فضولی به دلیل رد مالک اصلی، باطل اعلام شوند. وی با استفاده از مستندات قانونی و رویه قضائی، بهطور مؤثری از موکلین خود در برابر دعاوی اینچنینی دفاع کرده و بسیاری از این پروندهها با موفقیت به پایان رسیده است.
در صورتی که شما نیز با مشکل مشابهی در ارتباط با معامله فضولی روبرو هستید و نیاز به مشاوره حقوقی دارید، میتوانید با وکیل مسعود محمدی تماس بگیرید و وقت مشاوره خود را رزرو کنید.
