آخرین بروزرسانی: ۱۴۰۴/۱۱/۰۵
اختلافات قراردادی بین سازندگان و مالکین در پروژههای ساخت و ساز، از جمله مسائل حقوقی پیچیدهای است که اغلب به داوری ارجاع داده میشود. در این نوع از اختلافات، یکی از مهمترین نکات برای هر دو طرف قرارداد این است که هرگونه توافق و تنظیم قرارداد باید بهدقت و با جزئیات کافی انجام گیرد تا در صورت بروز مشکلات، فرآیند حل و فصل بهدرستی صورت پذیرد. در قراردادهای مشارکت، معمولا بندهایی برای حل اختلافات وجود دارد که این بندها به طرفین این امکان را میدهند که از طریق داوری، مسائل خود را حل و فصل کنند.
رای داوری در چنین پروندههایی بهطور معمول شامل بررسی شرایط خاص قرارداد، تعهدات طرفین و همچنین مواد قانونی مرتبط با قراردادهای مشارکت است. در این رای، داوران با توجه به اسناد و مدارک ارائهشده از سوی طرفین و همچنین توافقات مندرج در قرارداد، به ارزیابی خواستههای هر دو طرف پرداخته و نظر خود را اعلام میکنند. در پرونده پیش رو، یکی از نکات قابل توجه این است که داوران پس از ارزیابی شرایط، برخی خواستهها را رد کرده و برخی دیگر را مورد تایید قرار دادند.
این رای، نشاندهنده این است که در داوریهای قراردادی، رعایت دقیق مفاد قرارداد و تطابق آن با قوانین جاری کشور اهمیت زیادی دارد. در صورت عدم رعایت تعهدات، ممکن است یکی از طرفین خساراتی را متحمل شود.
متن رای داوری یک اختلاف قراردادی بین سازنده و مالک
خواهان داوری:
۱- آقایان محمود …….. فرزند: حسین و رضا …….. فرزند: کریم (سازندگان)
۲- خانم فریده ……… فرزند: حسن (مالک)
خوانده داوری:
۱- خانم فریده ….. فرزند حسن و امیرحسین ….. فرزند رضا و عماد …… فرزند رضا و فرشاد ….. فرزند رضا و ملینا ….. فرزند عباس (مالکین)
۲- آقایان محمود …. فرزند حسین و رضا ….. فرزند کریم (سازندگان)
داوران:
داور سازندگان: آقای سید محمد ……… فرزند …… با کد ملی …………
داور مالکین: آقای رضا …………….. فرزند ……. با کد ملی ………..
داور مرضی الطرفین: آقای محمد ……. فرزند …… با کد ملی ………..
الف: گردشکار:
در تاریخ ۱۳۹۶/۰۲/۲۹ قراردادی تحت عنوان “قرارداد مشارکت” مابین مالکین و سازندگان منعقد می گردد.
برابر ماده ۱۴ آن قرارداد، طرفین توافق می کنند که هرگونه اختلاف در مفاد قرارداد و اجرای قرارداد، ابتدا از طریق مذاکره فی مابین و در صورت عدم سازش، از طریق هیات سه نفره داوری حل و فصل گردد.
در پی اختلاف ایجاد شده میان طرفین قرارداد مذکور، سازندگان (آقایان رضا …… و محمود …..) با ارسال اظهارنامه با کدرهگیری ………. مورخ ۱۴۰۰/۰۳/۱۳ ضمن بیان خواسته های خود در این اظهارنامه در ۱۱ بند، درخواست تشکیل هیات داوری جهت رسیدگی به این ۱۱ خواسته را می نمایند و داور اختصاصی خود را نیز تعیین میکنند.
مالکین نیز به موجب اظهارنامه با کد رهگیری ……. داور اختصاصی خود را تعیین می نمایند و پس از آن به موجب اظهارنامه با کد رهگیری …… مورخ ۱۴۰۰/۰۵/۱۰ خواسته های خود را در ۴ بند اعلام و درخواست تشکیل هیات داوری و رسیدگی به خواسته های خود را می نمایند.
لذا هر دو طرف قرارداد مشارکت طی اظهارنامه های جداگانه درخواست رسیدگی و صدور رای توسط هیات داوری در خصوص اختلافات راجع به مفاد و اجرای قرارداد های فی مابین شامل قرارداد مشارکت و متمم های آن به شماره ….. مورخ ۱۳۹۶/۰۳/۱۷ و ….. مورخ ۱۳۹۷/۰۴/۱۷ نمودند.
داوران با پذیرش داوری به منظور استماع اظهارات طرفین و دفاعیات و مدارک ایشان، طرفین را برای جلسه رسیدگی در محل مقرر دعوت می نمایند.
در جلسه مذکور سازندگان حاضر می گردند و اظهار می دارند خواسته ایشان به شرح اظهارنامه ی مورخ ۱۴۰۰/۰۳/۱۳ می باشد. اما مالکین علی رغم دعوت به جلسه رسیدگی حاضر نمی شوند و لایحه ای هم ارسال نمی کنند.
هیات سه نفره داوران بعد از تشکیل جلسه با اصحاب اختلاف و تشکیل جلسات متعدد داوران اختصاصی و داور مرضی الطرفین، به جهت رعایت احتیاط، داوران روز تأمل کرده تا شاید عذری از مالک اعلام شود یا لایحه ای واصل گردد که چنین نمی شود و هیچ لایحه یا درخواستی از سوی ایشان ارسال نمی گردد . لذا در تاریخ …. هیات داوری ختم رسیدگی را اعلام و به اکثریت آرا به شرح زیر مبادرت به صدور رای می نماید:
“رای داوران”
درخصوص درخواست داوری سازندگان و مالکین نسبت به موضوعات مورد اختلاف مندرج در اظهارنامه های فوق الذکر، داوران مکلف اند نخست نسبت به صلاحیت خود اظهار نظر نموده و سپس نسبت به خواسته های طرفین رای خود را اعلام و ابلاغ نمایند. لذا به شرح زیر رای اکثریت داوران درباره موضوع مورد اختلاف انشاء می گردد:
الف: صلاحیت داوران
وفق ماده ۱۴ قرارداد مشارکت که مصون از تعرض مانده است طرفین توافق نموده اند در صورت بروز اختلاف در مفاد یا اجرای قرارداد مساله را جهت رسیدگی به هیات سه نفره داوران ارجاع دهند و رای هیات داوری برای طرفین قطعی و لازم الاجرا است. که با توجه به توضیحات مذکور در گردش کار، هیات داوری راجع به موضوعات مورد اختلاف صلاحیت دارد تا رسیدگی و نظر خود را اعلام نماید.
ب: خواسته های سازندگان
در خصوص خواسته سازندگان مبنی بر مطالبه خسارت راجع به تاخیر در تحویل گرفتن آپارتمان ها، نظر به این که به موجب بند ۳ ماده ۲ قرارداد مورخ ۱۳۹۷/۰۴/۱۷ طرفین توافق نموده اند که آپارتمان طبقه اول مسکونی و انباری و پارکینگ و طبقه زیرزمین منفی یک را تا زمانی که سازندگان پایان کار دریافت ننموده اند تحویل مالکین ندهند لذا از آنجایی که سازندگان تاکنون موفق به اخذ پایان کار ساختمان نشده اند، تکلیفی از این بابت متوجه مالکین نخواهد بود و رای به بی حقی سازندگان در این خصوص صادر می گردد.
در خصوص خواسته سازندگان مبنی بر تنظیم سند رسمی سهمی سازندگان از کل عرصه مورد مشارکت به استناد بخش ب قسمت ۱ بند ۱-۶ ماده ۶ قرارداد مشارکت، نظر به این که به استناد بند ۳ ماده ۳ صورتجلسه مورخ ۱۳۹۷/۰۴/۱۷، موضوع انتقال سند به نفع سازندگان به بعد از اخذ پایان کار موکول گردیده است و لذا تا زمانی که سازندگان پایان کار نگرفته باشند مالکین تعهدی به انتقال الباقی سهم به سازندگان ندارند. لذا نسبت این خواسته سازندگان نیز رای به بی حقی صادر می گردد.
در خصوص خواسته سازندگان مبنی بر مطالبه مبلغ ۱،۷۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال موضوع بند ۴ و ۵ صورتجلسه مورخ ۱۳۹۶/۰۳/۱۷ نظر به اینکه به موجب بند یک ماده ۲ صورتجلسه مورخ ۱۳۹۷/۰۴/۱۷ مالکین و سازندگان اظهار نموده اند که مالکین مبلغ ۱،۶۹۴،۶۰۰،۰۰۰ ریال بابت قرض الحسنه پرداختی به سازندگان قبلی، به سازندگان بدهکار می باشند لذا حکم به پرداخت مبلغ ۱،۶۹۴،۶۰۰،۰۰۰ ریال به انضمام خسارت تاخیر قراردادی روزانه 100هزار تومان به موجب بند یک ماده دو صورتجلسه مورخ ۱۳۹۷/۰۴/۱۷ از تاریخ ….. لغایت پرداخت آن به سازندگان صادر می گردد.
در خصوص خواسته خواهان ها مبنی بر مطالبه خسارت تاخیر در تحویل آپارتمان های خانم فریده …. و ملینا ….، نظر به اینکه مطابق بند ۱۵ ماده ۶ قرارداد مشارکت پس از اعلام کتبی سازندگان مبنی بر آماده بودن واحدها، مالکین دو ماه مهلت دارند که نسبت به تحویل واحد ها اقدام نماید و با توجه به این که از تاریخ ابلاغ اظهارنامه توسط سازندگان به مالکین مبنی بر تکمیل بودن واحد ها تا زمان تحویل واحد ۳ و ۴ توسط مالکین، بیش از مهلت دو ماهه نگذشته است لذا خواسته ی سازندگان در این قسمت نیز رد می شود.
در خصوص خواسته سازندگان مبنی بر تاخیر در تحویل آپارتمان طبقه اول، نظر به این که مستندا به بند ۳ ماده ۲ صورتجلسه مورخ ۱۳۹۷/۰۴/۱۷ سازندگان با مالکین توافق نموده اند که تا زمانی که پایان کار اخذ نگردد واحد طبقه اول تحویل نگردد لذا عدم تحویل واحد طبقه اول به خواست و توافق هر دو طرف معامله بوده است و سازندگان از بابت واحد طبقه اول مستحق دریافت خسارتی از مالکین نمی باشند.
در خصوص خواسته سازندگان مبنی بر مطالبه وجه التزام قراردادی بابت واحد طبقه دوم و با توجه به این که خود سازندگان از تحویل واحد به مالکین خودداری نموده اند مستحق دریافت خسارتی نمی باشند و نیز درخصوص تنظیم سند توسط مالک طبقه دوم (مرحوم پروین ….) نیز با توجه به توافق مورخ ۱۳۹۷/۰۴/۱۷ منوط به اخذ پایان کار توسط سازندگان بوده است که تاکنون اقدام به این کار ننموده اند . لذا این خواسته ایشان نیز پذیرفته نبوده و رای به بی حقی ایشان صادر می گردد.
در خصوص خواسته سازندگان مبنی بر مطالبه مبلغ ۱۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال الباقی مبلغ چهارصد و ده میلیون تومان که تنها چهارصد میلیون آن به سازندگان پرداخت گردید لذا اشتغال ذمه مالکین نسبت به ۱۰ میلیون تومان الباقی محرز و رای به استرداد مبلغ ۱۰ میلیون تومان توسط مالکین به سازندگان داده می شود.
در خصوص خواسته سازندگان مبنی بر مطالبه هزینه مازاد مصالح و تجهیزات و تاسیسات که علاوه بر لیست منضم به قرارداد مشارکت توسط سازندگان اجرا شده ضمن پذیرش خواسته ی سازندگان رای به الزام مالکین به پرداخت مبلغ ۱۵۷،۰۰۰،۰۰۰ ریال در حق سازندگان صادر می گردد.
در خصوص خواسته ی سازندگان مبنی بر پرداخت ۸۰ درصد عوارض شهرداری ضمن پذیرش خواسته سازندگان رای به الزام مالکین به پرداخت مبلغ ۴۰۷،۸۸۲،۴۰۰ ریال بابت ۸۰ درصد عوارض شهرداری تعلق گرفته به ساختمان صادر می گردد.
در خصوص خواسته ی سازندگان مبنی بر پرداخت خسارت قراردادی سازندگان در برابر خریدار واحد ۵، نظر به این که رابطه ی میان سازندگان با خریدار واحد ایشان ارتباطی به این قرارداد ندارد رای به بی حقی ایشان صادر می گردد.
در خصوص خواسته ی مالکین مبنی بر تحویل واحد مسکونی طبقه اول، با توجه به این که عدم دریافت پایان کار به جهت کوتاهی سازندگان بوده است، رای به الزام سازندگان به تحویل آپارتمان مذکور و کلیه لواحق آن صادر می گردد.
در خصوص خواسته مالکین مبنی بر مطالبه اجرت المثل ایام تصرف واحد مسکونی طبقه اول، نظر به این که واحد مذکور با رضایت مالکین در اختیار سازندگان قرار گرفته است لذا رای به بی حقی مالکین در این خصوص صادر می گردد.
در خصوص خواسته مالکین راجع به خسارت عدم انجام تعهدات قراردادی از جهت نقص و مغایرت در مصالح، نظر به این که مستندا به ماده ۲ صورتجلسه مورخ ۱۳۹۷/۰۴/۱۷ مالکین با امضای آن صورتجلسه مطابقت عملیات ساخت را با مفاد قرارداد و پیوست های آن تایید نموده اند و حسن انجام کار را تایید نموده اند لذا نمی توانند پس از آن مدعی حقی از این بابت گردند. لذا رای به بی حقی مالکین در این خصوص صادر می گردد.
در خصوص خواسته مالکین مبنی بر مطالبه وجه التزام قراردادی به استناد بندهای ۲ و تبصره ۱۲ ماده ۶ قرارداد مشارکت، به جهت تاخیر سازندگان در اخذ پایان کار و سند تفکیکی، نظر به این که یکی از علل عدم انجام تعهد قراردادی سازندگان راجع به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی به نام مالکین، به جهت تخلف مالکین در استفاده ی اداری از واحدهامی باشد لذا ضمن رد خواسته مالکین، صرفا سازندگان ملزم به انجام تعهد قراردادی خود مبنی بر اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و سند تک برگی می باشند.
از آنجا که تعیین داور مرضی الطرفین به موجب قرارداد مشارکت مورخ …. و تعیین داور اختصاصی سازندگان به موجب اظهارنامه مورخ …… و تعیین داور اختصاصی مالکین در تاریخ …… بوده و در قرارداد مهلتی برای داوری تعیین نشده است لذا طبق تبصره ماده ۴۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی مهلت داوری سه ماه بوده است و رسیدگی و اظهارنظر در مدت قانونی صورت گرفته است.
این رای با استناد به مواد ۴۵۴ الی ۵۰۳ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی و با رعایتِ مقررات یاد شده صادر گردیده و قطعی است. برابر با ماده ۴۸۸ قانون یاد شده محکوم علیه تا بیست روز بعد از ابلاغ رای می بایست نسبت به اجرای آن اقدام نماید و در صورت استنکاف، دادگاه به درخواست ذینفع برگ اجرایی صادر و نسبت به اجرای رای اقدام خواهد نمود و چنانچه طرفین نسبت به رای داوری معترض باشند می توانند موافق با مواد ۴۸۹ الی ۴۹۳ همان قانون به دادگاه مراجعه نمایند. این رای از طریق ارسال اظهارنامه ابلاغ خواهد شد.
تحلیل و توضیح رای داوری توسط وکیل مسعود محمدی
پرسش و پاسخ تخصصی
سوال ۱: داوری در اختلافات قراردادی چه مزایایی دارد و چرا طرفین باید از آن استفاده کنند؟
پاسخ: داوری در حل اختلافات قراردادی مزایای زیادی نسبت به روشهای قضائی سنتی دارد. اولین مزیت آن سرعت بالای فرآیند داوری است، چرا که معمولاً جلسات داوری سریعتر از دادگاهها برگزار میشود و رای داور بلافاصله پس از رسیدگی صادر میگردد. علاوه بر این، هزینههای دادرسی در داوری معمولاً کمتر از دادگاههای رسمی است و همچنین طرفین میتوانند به انتخاب داوران خبره در زمینه خاص خود، اعتماد بیشتری داشته باشند. یکی دیگر از مزایای مهم داوری این است که این فرآیند بهطور معمول محرمانه است، در حالی که پروندههای قضائی در دادگاهها بهطور عمومی بررسی میشوند.
سوال ۲: در صورت عدم حضور یکی از طرفین در جلسات داوری، آیا داوری همچنان ادامه مییابد؟
پاسخ: بله، داوری حتی در صورت عدم حضور یکی از طرفین نیز ادامه خواهد یافت. اگر طرفی از حضور در جلسه داوری خودداری کند یا از ارسال لایحه دفاعی خودداری نماید، داوران میتوانند با استناد به مواد قرارداد و اصول داوری، به استماع اظهارات طرف دیگر پرداخته و رای خود را صادر کنند. البته، در چنین شرایطی باید به حقوق طرف غایب احترام گذاشته شده و این عدم حضور باید بهطور رسمی ثبت شود. بنابراین، حضور یا عدم حضور طرفین در جلسات داوری نمیتواند مانع از ادامه رسیدگی و صدور رای شود.
سوال ۳: آیا رای داوری قابل اعتراض است و چه شرایطی برای اعتراض به آن وجود دارد؟
پاسخ: رای داوری بهطور کلی دارای اعتبار قانونی است و قابل اعتراض به دادگاه نخواهد بود، مگر در شرایط خاص. طبق ماده ۴۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتی که رای داوری برخلاف قوانین یا اصول بنیادین حقوقی صادر شده باشد، یکی از طرفین میتواند به آن اعتراض کند. دلایل اعتراض میتواند شامل عدم رعایت مقررات داوری، تخلف در انتخاب داوران، یا صدور رای خلاف قوانین آمره باشد. برای اعتراض، طرف معترض باید درخواست خود را به دادگاه صالح ارسال کند و دادگاه پس از بررسی، ممکن است رای داوری را باطل کند یا آن را تایید نماید. اما در موارد معمولی، رای داوری قطعی و لازمالاجرا است.
سوال ۴: در صورت بیحقی یکی از طرفین، چه نوع خساراتی به او تعلق میگیرد؟
پاسخ: در صورت بیحقی یکی از طرفین در رای داوری، معمولاً او به پرداخت هزینههای دادرسی و همچنین جبران خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات خود ملزم میشود. خسارات قابل مطالبه شامل هزینههای اضافی یا تاخیرهایی است که طرف بیحقی به طرف مقابل وارد کرده است. علاوه بر این، در صورتی که طرف بیحق باعث تأخیر در پروژه یا نقض شرایط قرارداد شده باشد، ممکن است به پرداخت خسارات تأخیر یا وجهالتزام قراردادی نیز محکوم شود. رای داوری در چنین شرایطی، بهطور مشخص خسارات قابل جبران را تعیین کرده و از طرفین میخواهد که آنها را پرداخت کنند.
سوال ۵: اگر یکی از طرفین به رای داوری اعتراض داشته باشد، چه اقداماتی باید انجام دهد؟
پاسخ: در صورتی که یکی از طرفین به رای داوری اعتراض داشته باشد، باید طبق قانون آیین دادرسی مدنی، ابتدا دلایل اعتراض خود را به دادگاه صالح ارائه دهد. این اعتراض معمولاً باید ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ رای داوری به طرفین انجام گیرد. دادگاه پس از دریافت اعتراض، آن را بررسی کرده و ممکن است رای داوری را به دلایل قانونی مانند تخلف در فرآیند داوری یا صدور رای خلاف قانون، ابطال نماید. در غیر این صورت، دادگاه رای داوری را تایید کرده و آن را لازمالاجرا اعلام میکند. بنابراین، اعتراض به رای داوری باید بر اساس دلایل معتبر و مستند صورت گیرد تا قابلیت پذیرفته شدن در دادگاه را داشته باشد.
نتیجهگیری:
در نهایت، رای داوری بهعنوان یک ابزار مهم برای حل اختلافات قراردادی، نقش کلیدی در ایجاد شفافیت و قطعیت در روابط حقوقی ایفا میکند. اگر شما نیز درگیر مشکلات مشابه با اختلافات قراردادی و داوری هستید، مشاوره حقوقی با وکیل مسعود محمدی میتواند راهحل مناسبی برای شما باشد. برای رزرو وقت مشاوره، همین حالا اقدام کنید.
