آخرین بروزرسانی: ۱۴۰۴/۱۱/۲۰
دعاوی مرتبط با تنظیم سند رسمی، تحویل آپارتمان و مطالبه خسارات قراردادی، از پرتکرارترین و در عین حال پیچیدهترین دعاوی حقوقی در حوزه املاک و قراردادهای مشارکت در ساخت محسوب میشوند. در بسیاری از این پروندهها، خواهان با استناد به اسناد ناقص، تعهدات مبهم یا انتقالات بعدی، اقدام به طرح دعاوی متعدد علیه سازندگان یا سایر مالکین مینماید؛ در حالی که بررسی دقیق سوابق ثبتی، قراردادهای مشارکت، مبایعهنامهها و تقدم و تأخر معاملات، تصویر متفاوتی از واقعیت حقوقی پرونده ارائه میدهد.
اهمیت تنظیم لایحه دفاع خوانده در مقابل ادعای تنظیم سند و تحویل آپارتمان دقیقاً از همین نقطه آغاز میشود. خوانده باید بتواند با استناد به مستندات معتبر، از جمله قرارداد مشارکت در ساخت، مبایعهنامههای دارای کد رهگیری، سوابق کیفری مرتبط با فروش مال غیر و همچنین قواعد حقوقی حاکم بر مالکیت مشاع، نشان دهد که ادعای خواهان نهتنها فاقد مبنای حقوقی است، بلکه در مواردی با آرای قطعی صادره از محاکم کیفری و حقوقی نیز در تعارض قرار دارد.
در عمل مشاهده میشود که برخی خواهانها، پس از ناکامی در دعاوی پیشین مانند الزام به تنظیم سند رسمی یا اعلام بطلان معامله، با تغییر عنوان خواسته و افزودن دعاوی تبعی همچون خلع ید یا مطالبه خسارت، مجدداً طرح دعوا میکنند. در چنین شرایطی، توجه به ایرادات شکلی (از جمله عدم طرح دعوا علیه تمامی مالکین رسمی) و ایرادات ماهوی (نظیر فقدان مالکیت بر عین معین یا تقدم معاملات صحیح) نقش تعیینکنندهای در سرنوشت پرونده دارد.
در این مقاله، نمونهای از لایحه دفاع خوانده ارائه میشود که در آن، بهصورت مستدل به دفاع در برابر ادعاهای تنظیم سند، تحویل آپارتمان و خسارت قراردادی پرداخته شده است. برای تکمیل این بحث، مطالعه مقاله «لایحه دفاع از خواسته ابطال معامله بدلیل مستحق للغیر در آمدن مبیع» نیز میتواند دید مناسبی درباره تعارض معاملات و آثار آن در دعاوی ملکی ارائه دهد.
بررسی حقوقی دعوای تنظیم سند، تحویل آپارتمان و خسارت
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل آپارتمان، زمانی قابلیت استماع دارد که خواهان بتواند مالکیت یا حداقل حق عینی مشخصی نسبت به عین معین مورد ادعا را اثبات کند. در املاک مشاعی و پروژههای مشارکت در ساخت، این موضوع اهمیت دوچندان دارد؛ چرا که بدون تفکیک، افراز و تعیین دقیق واحد، امکان الزام به تنظیم سند رسمی واحد مشخص وجود نخواهد داشت.
یکی از ایرادات شایع در این دعاوی، طرح دعوا علیه برخی از مالکین و نه همه آنان است. مطابق مقررات قانون مدنی و رویه قضایی، دعوای خلع ید و حتی الزام به تنظیم سند رسمی در املاک مشاع، مستلزم طرح دعوا علیه کلیه مالکین رسمی است. طرح دعوا علیه بخشی از مالکین، موجب صدور قرار رد یا عدم استماع دعوا خواهد شد.
از منظر ماهوی نیز، تقدم و تأخر معاملات نقش کلیدی ایفا میکند. چنانچه پیش از انتقال رسمی سهم مشاع به خواهان، واحدهای مورد نظر به موجب مبایعهنامههای صحیح و دارای کد رهگیری به اشخاص ثالث منتقل شده باشند، خواهان نمیتواند نسبت به ابطال آن معاملات یا خلع ید خریداران ادعایی داشته باشد. در چنین فرضی، حتی در صورت وجود تعهد ابتدایی به انتقال، نهایتاً حق مطالبه خسارت از متعهد باقی میماند، نه تملک عین یا ابطال معاملات صحیح.
این منطق حقوقی در دعاوی مشابه نیز جاری است؛ از جمله در پروندههایی که به انتقال مال غیر یا تعهد به بیع بدون تعیین عین معین مربوط میشوند که نمونه آن در مقاله «لایحه دفاعیه ابطال معامله فضولی» قابل مشاهده است.
متن لایحه دفاع خوانده در مقابل ادعای تنظیم سند
بسمه تعالی
ریاست محترم شعبه ۲۱۶ دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی باهنر
با سلام
احتراما اینجانب راضیه ….. احد از خواندگان پرونده کلاسه فوق مقید به وقت رسیدگی … ساعت … مراتب زیر را در دفاع از دعوای واهی خواهان به عرض آن مقام محترم می رسانم:
ابتدا در مقام شرح ماجرا به استحضار می رساند:
۱- اینجانب و آقای رحمان ….. (خوانده ردیف اول) مستندا به قرارداد مشارکت در ساخت شماره ….. مورخ ۱۳۹۵/۰۹/۰۶ به عنوان سازندگان با مالکین رسمی پلاک ثبتی …. اصلی قرارداد مشارکت در ساخت یک ساختمان پنج طبقه دو واحدی منعقد نمودیم که به موجب تبصره ۲ ماده ۸ این قرارداد سهم سازندگان به صورت بالمناصفه چهل درصد بنا (شامل چهار واحد واقع در طبقات چهارم و پنجم) تعیین گردید. (پیوست یک)
۲- به موجب ماده ۶ قرارداد مقرر گردید که مالکین در دو مرحله اقدام به انتقال ۴۰ درصد سند (معادل ۲/۴ دانگ از ۶ دانگ) به نام اینجانبان(سازندگان) نمایند که به این تعهد خود عمل نمودند.
۳- مستندا به تصویر چهار مبایعه نامه ی پیوست (که همگی با کد رهگیری تنظیم گردیده اند)، اینجانب و آقای رحمان ….. چهار واحد سهم خود را (که به صورت مساوی مالک بودیم) از مرداد ماه سال ۱۳۹۶ لغایت آبان ماه سال ۱۳۹۷ به خواندگان ردیف سوم تا ششم (آقایان سعید …..،عباس …..،مهرداد …..،امیر …..) و آقای مجید ….. (که در این دعوا خوانده قرار نگرفته است) فروختیم و تحویل خریداران نمودیم. (پیوست دو)
۴- پس از آن و با وجود این که آقای رحمان …… تمامی مالکیت خود در چهار واحد سهمی خود در پلاک ثبتی مذکور را به موجب مبایعه نامه به خریداران منتقل نموده بود، مستندا به تصویر سند مالکیتی که خواهان پیوست دادخواست خود نموده است، ۳ ماه پس از تنظیم آخرین مبایعه نامه و در بهمن ماه سال ۱۳۹۷، آقای رحمان ….. اقدام به انتقال رسمی یکی از قدرالسهم های مشاعی ملک به نام خواهان می نماید. (پیوست سه)
۵- پس از اطلاع اینجانب از این انتقال غیرقانونی بخش مشاعی از ملک توسط آقای رحمان ……. به خواهان، اینجانب با ارسال اظهارنامه شماره ….. مورخ ۱۳۹۸/۰۹/۰۵ درخواست بازگرداندن سند مذکور را می نمایم. (پیوست چهار) اما آقای رحمان …… هیچ اقدامی در این خصوص نمی نمایید.
۶- خواهان محترم نیز پس از این که متوجه می گردد تمامی واحدهای سهمی سازندگان (اینجانب و آقای رحمان ….) پیش ازانتقال رسمی سند مشاعی به وی توسط آقای رحمان ….. به اشخاص دیگری منتقل شده بوده، اقدام به شکایت کلاهبرداری و فروش مال غیر علیه آقای رحمان …. می نماید.
۷- دادگاه کیفری با ارجاع امر به کارشناسی و احراز این که آقای رحمان …. ابتدا کل سهم خود را به دیگری (خریداران چهار واحد) سهمی سازندگان واگذار نموده و سپس اقدام به تنظیم سند رسمی بخش مشاعی از ملک به نام شاکی (آقای محمد ….) نموده است، آقای رحمان …. را به جرم کلاهبرداری و فروش مال غیر محکوم به حبس و رد مال می نمایند. منتها در باب رد مال، با توجه به این از یک طرف اشخاصی پیش از آقای محمد ….. به موجب مبایعه نامه، مالک واحد های مذکور گردیده اند و از سوی دیگر قسمت مشاعی از ملکی که در زمان تنظیم سند رسمی، هیچ بخشی از آن متعلق به آقای رحمان …… نبوده است به آقای محمد ……. به صورت رسمی منتقل شده است، هم دادگاه بدوی و هم دادگاه تجدیدنظر در باب رد مال، شاکی را به محاکم حقوقی ارشاد می نمایند. (پیوست پنج)
۸- پس از آن، خواهان اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی تمامی پلاک ثبتی ….. (تمامی ۱۰ واحد آپارتمان) به نام خود می نماید و با ادعای تهاتر یک باب آپارتمان مدعی می گردد اختیار دارد سهم خود را به صورت دلخواه در تمامی طبقات احداثی انتخاب نماید . که این دعوا نیز مستندا به دادنامه شماره …… صادره از شعبه ۱۲۴ مجتمع قضایی باهنر، به جهت عدم طرح دعوا علیه مالکین رسمی قرار رد دعوای خواهان صادر گردید.
۹- همچنین خواهان محترم یک مرتبه دیگر اقدام به طرح دعوای اعلام بطلان معامله و استرداد ثمن به نرخ روز به علت مستحق للغیر بودن مبیع، با ادعای خرید یک واحد آپارتمان از آقای رحمان …. و اقرار به این که ملک قبل از انتقال به وی به دیگران انتقال یافته است به جهت مستحق للغیر درآمدن مبیع از دادگاه تقاضای اعلام بطلان معامله ی خود و مطالبه ی ثمن پرداختی به آقای رحمان …. را می نماید که به موجب دادنامه شماره …… صادره از شعبه ۱۲۱ مجتمع قضایی باهنر به جهت عدم طرح دعوا علیه تمامی مالکین ملک، قرار عدم استماع دعوا صادر می گردد. (پیوست شش)
۱۰- خواهان محترم در آخرین اقدام خود، دعوای حاضر را با خواسته ی اثبات مالکیت و اعلام بطلان معامله و خلع ید علیه اینجانب و آقای رحمان …. و خریداران سه واحد از آپارتمان ها طرح نموده است که دارای ایرادات عدیده ی شکلی و ماهوی به شرح زیر می باشد:
♦ ایرادات شکلی
الف- (این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است)
ب- (این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است)
ج- خواسته دوم خواهان در دادخواست تقدیمی، خلع ید خریداران سه واحد ذکر شده است و خواهان بدون توجه به این که ملک مشاعی است، صرفا برخی از مالکین را طرف دعوا قرارداده است. در حالی که مستندا به ماده ۳۰۸ قانون مدنی و مقررات مربوطه در باب خلع ید، دعوای خلع ید توسط مالک رسمی علیه متصرف غیرقانونی و اشخاصی غیر از مالکین طرح می گردد.
در حالی که خواهان در دادخواست خود، درخواست خلع ید از پلاک ثبتی اصلی …. را (بدون اشاره به هیچ پلاک فرعی) طرح نموده است و این پلاک، پلاک ثبتی تمامی ده واحد آپارتمان ساخته شده می باشد که هیچ یک تفکیک و افراز نشده اند و سند رسمی پلاک ثبتی مذکور مستندا به پاسخ استعلام ثبتی به نام اشخاص متعددی اعم از خواندگان و اشخاص دیگری که در این دعوا به دادرسی خوانده نشده اند می باشد.
بنابراین:
اولا: (این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است)
ثانیا: (این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است)
ثالثا: (این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است)
♦ ایرادات ماهوی
الف- وکیل محترم خواهان در دادخواست خود، درخواست اثبات مالکیت خواهان را نسبت به ۱۳۰ متر از تمامی چهار واحدی که آقای رحمان …. بصورت مشترک با اینجانب مالک بوده است طرح نموده است، بدون اینکه واحد مشخصی تعیین گردد. این در حالی است که:
مستندا به اظهارات خواهان در صفحه ۸ پرونده کیفری (شکایت کلاهبرداری علیه آقای رحمان ….) که به پیوست تقدیم می گردد آقای مححمد ….. در مقام شاکی ادعا نموده است: “آقای رحمان …. تعهد محضری داده که واحد ۱۳۰ متری طبقه چهارم را به وی بدهد و بعدا این واحد را به آقای امیر …. (خریدار واحد ۱۳۰ متری طبقه چهارم) منتقل نموده است”. بنابراین ایشان صرفا روی واحد ۱۳۰ متری طبقه چهارم مدعی بوده است (پیوست هشت). اما در این دادخواست، بدون اینکه واحد مشخصی را اعلام نماید مدعی مالکیت در سه واحد سازندگان در طبقه چهار و پنج گردیده است. و در دعوای دیگری خواستار انتقال واحد ۱۳۰ متری طبقه سوم که حتی در سهم سازندگان نیز نبوده است می گردد(پیوست نه) بنابراین محرز و مسلم است که هیچ واحد مشخص و معلومی نه در قالب مشارکت و نه در قالب بیع یا پیش فروش به خواهان منتقل نگردیده است فلذا خود خواهان نیز به جهت همین مردد بودن موضوع معامله ی خود، در هر دعوا دست روی یک یا چند واحد متفاوت می گذارد و تاکنون سه بار اقدام به طرح دعوا با خواسته های متفاوت نموده است.
ب- خواهان محترم به جز سند رسمی مالکیت مشاعی در یکی از پلاک های ثبتی فرعی(…..) از پلاک اصلی …. (که تاریخ انتقال آن به خواهان موخر بر تاریخ مبایعه نامه های باکد رهگیری دار خریداران می باشد) هیچ مدرک معتبری که دلالت بر مالکیت وی نسبت به بخشی از این پلاک ثبتی و یا واحد مشخصی باشد ارائه ننموده است.
ج- تنها مستند طرح دعوای خواهان جهت بطلان معاملات خریدارانی که تاریخ قرارادهایشان هم مقدم بر انتقال سند رسمی بخش مشاعی از ملک به خواهان می باشد، یک برگ سند عادی ارائه شده تحت عنوان متمم به تاریخ ۱۳۹۵/۱۰/۲۹ می باشد که:
اولاً: با عنایت به تصویر ارائه شده توسط خواهان از این قرارداد در دادخواست مطروحه و مقایسه ی آن با تصویر ارائه شده توسط خواهان در صفحه ی ۱۱ پرونده کیفری به کلاسه ……….. که در آن پرونده به عنوان شاکی ارائه نموده بود(پیوست ده )، ملاحظه می گردد در سند مذکور جعل صورت گرفته است و از تاریخ ارائه ی این سند به دادگاه کیفری تا ارائه ی این سند به این دادگاه، علاوه بر خط خوردگی، جملات و عبارات متعددی به این سند اضافه گردیده است. لذا اینجانب مستندا به ماده ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی، با ارائه ی تصویر دو نسخه ی متفاوت از این قرارداد عادی که هر دو توسط خواهان و در مراجع قضایی ارائه گردیده است، ضمن ادعای جعل نسبت به سند مذکور، مستدعی است در صورتی که خواهان به استفاده از این سند باقی است، اصل سند را جهت بررسی جعلیت به دادگاه محترم تسلیم نماید تا با ارجاع امر به کارشناس مربوطه واقعیت احراز گردد. در غیر این صورت از عداد دلایل وی خارج گردد.
ثانیاً: این قرارداد به فرض صحت، هیچ دلالتی بر عقد بیع و یا انتقال مالکیت هیچ قسمتی از آپارتمان ها به خواهان نداشته و یک عقد عهدی و صرفا یک تعهد به انتقال می باشد و با عنایت به این که تعهد به انتقال، تعهد ابتدایی در حد وعده فروش بوده و از تعهدات الزام آور محسوب نمی شود. زیرا بر فرض صحت ادعای خواهان، تعهد به بیع از نوع دینی است و به معاملات انجام شده نسبت به عین خللی ایجاد نمیکند لذا موجبی برای بطلان معاملات بیع انجام شده با خریداران وجود ندارد. و صرفا به جهت تخلف آقای رحمان …. از ایفای تعهد خود، خواهان (متعهد له) صرفا می تواند خسارت ناشی از این خلف وعده را از متعهد مطالبه نماید. مضافا این که موضوع این قرارداد مردد و مجهول بوده و هیچ واحد مشخصی در آن تعیین نشده است.
ثالثاً: بر خلاف اظهارات وکیل محترم خواهان، در هیچ کجای قرارداد مذکور توافقی بر انتقال و یا حتی تعهد به انتقال واحد ۱۳۰ متری از سوی آقای رحمان …. به خواهان وجود ندارد و این ادعای وکیل خواهان کاملا کذب و برخلاف مفاد قرارداد مذکور می باشد.
رابعاً: بر فرض محال که صحت و عدم جعلیت قرارداد ارائه شده ثابت گردد، باز هم قرارداد مذکور با سایر اظهارات و ادله ی استنادی خواهان در تعارض می باشد. زیرا در قرارداد مذکور آقای رحمان …. تعهد به محاسبه ی سهم الشرکه خواهان به صورت متراژ (بدون تعیین واحد مشخصی) می نماید، اما در اقرارنامه ی آقای رحمان …. که خواهان در دادخواست خود به آن استناد می نماید هیچ اشاره ای به مشارکت میان آقای رحمان …. و خواهان وجود ندارد و آقای رحمان …. اظهار می نماید که یک واحد آپارتمان ۱۳۰ متری را با واحد آقای محمد ……. تهاتر نموده است. و تنها وجه مشترک این دو سند ادعایی خواهان، مردد و مجهول بودن سهم خواهان در آپارتمان های مذکور می باشد.
نظر به مراتب مذکور و با عنایت به ایرادات شکلی و ماهوی متعدد دعوای مطروحه، رسیدگی و صدور رای شایسته بر رد شکلی و یا ماهوی دعوای خواهان (حسب تشخیص آن مقام محترم) از محضر جنابعالی مورد تقاضا می باشد.
با تشکر و تجدید احترام
وکیل مسعود محمدی
تحلیل و توضیح لایحه از زبان وکیل
در این پرونده، اساس دفاع بر این اصل استوار است که خواهان فاقد مالکیت مشخص و معین نسبت به هیچیک از واحدهای مورد ادعا میباشد. کلیه واحدهای سهم سازندگان، پیش از انتقال رسمی سهم مشاع به خواهان، به موجب مبایعهنامههای معتبر و مقدمالتاریخ به اشخاص ثالث منتقل شده و تحویل آنان گردیده است. بنابراین، انتقال بعدی سهم مشاع توسط یکی از سازندگان، نه موجب ایجاد حق عینی برای خواهان شده و نه میتواند معاملات صحیح پیشین را مخدوش نماید.
از سوی دیگر، خواهان در دعاوی مختلف، ادعاهای متعارضی را مطرح کرده است؛ گاه مدعی مالکیت واحد ۱۳۰ متری طبقه چهارم، گاه طبقه سوم و گاه سهمی نامعین از چند واحد. این تشتت در ادعا، بهروشنی نشاندهنده فقدان عین معین در معامله ادعایی و عدم تحقق ارکان بیع یا پیشفروش معتبر است. افزون بر این، مستند اصلی خواهان، سند عادی مورد ادعای جعل است که حتی در فرض صحت، صرفاً تعهدی ابتدایی و غیرالزامآور محسوب میشود و قابلیت ابطال معاملات صحیح و مقدم را ندارد.
همچنین از حیث شکلی، طرح دعوای خلع ید و ابطال معامله نسبت به پلاک ثبتی مشاع، بدون طرح دعوا علیه کلیه مالکین رسمی، با مقررات آمره قانون مدنی و آیین دادرسی مغایرت دارد. بر این اساس، دعوای مطروحه، هم از جهت شکلی و هم از حیث ماهوی، فاقد شرایط قانونی لازم بوده و صدور حکم بر رد دعوا، منطبق با موازین حقوقی و رویه قضایی است.
پرسش و پاسخ تخصصی
آیا خواهان میتواند بدون تعیین واحد مشخص، الزام به تنظیم سند رسمی را مطالبه کند؟
خیر. الزام به تنظیم سند رسمی مستلزم تعیین دقیق عین معین است و مطالبه سهم نامشخص از ملک مشاع مسموع نیست.
در صورت فروش واحدها به اشخاص ثالث با مبایعهنامه معتبر، حق خواهان چیست؟
در این حالت، خواهان نهایتاً میتواند خسارت ناشی از تخلف متعهد را مطالبه کند و حقی نسبت به عین یا ابطال معاملات ندارد.
آیا انتقال سهم مشاع پس از فروش واحدها، موجب ایجاد حق برای منتقلالیه میشود؟
خیر. انتقال سهم مشاع در حالی که فروشنده دیگر مالک واحدهای فروختهشده نیست، موجب تملک واحد معین نخواهد شد.
دعوای خلع ید در ملک مشاع چگونه باید طرح شود؟
دعوای خلع ید باید توسط مالک رسمی علیه متصرف غیرقانونی و با طرفیت کلیه مالکین مطرح گردد.
سند عادی تعهد به انتقال چه اثری دارد؟
این سند، در بهترین حالت، تعهدی ابتدایی ایجاد میکند و موجب انتقال مالکیت یا بطلان معاملات صحیح نخواهد شد.
ادعای جعل سند چگونه رسیدگی میشود؟
در صورت طرح ادعای جعل، خواهان مکلف به ارائه اصل سند است تا موضوع به کارشناسی ارجاع شود؛ در غیر این صورت، سند از عداد دلایل خارج میگردد.
نتیجهگیری
دعوای تنظیم سند، تحویل آپارتمان و مطالبه خسارت، تنها زمانی قابل پذیرش است که خواهان بتواند مالکیت یا حق عینی مشخص خود را بهطور مستند اثبات نماید. همانگونه که در این نمونه لایحه دفاع خوانده مشاهده شد، فقدان عین معین، تقدم معاملات معتبر، ایرادات شکلی و تعارض ادعاها، همگی مانع پذیرش دعوای خواهان میشوند. در چنین پروندههایی، دفاع اصولی و مستند، نقش تعیینکنندهای در جلوگیری از تضییع حقوق مالکین و سازندگان دارد.
برای رزرو وقت مشاوره حقوقی با وکیل مسعود محمدی و بررسی تخصصی دعاوی ملکی، میتوانید با دفتر وکالت تماس حاصل فرمایید.
