آخرین بروزرسانی: ۱۴۰۴/۱۱/۲۰
در خصوص دعوای اثبات معامله اعم از بیع، اجاره، صلح و سایر عقود، در رویه قضایی و میان قضات و حقوقدانان اتفاق نظر واحدی وجود ندارد. در بسیاری از پروندهها، اشخاص بدون در اختیار داشتن سند رسمی، مدعی وقوع معامله هستند و تلاش میکنند صرفاً با استناد به توافقات شفاهی یا اسناد عادی، مالکیت خود را اثبات نمایند. این موضوع بهویژه در بیع شفاهی ملک و اختلافات ناشی از آن نمود بیشتری دارد.
برخی محاکم صرف طرح دعوای اثبات معامله را بدون مطالبه آثار قانونی آن (مانند الزام به تنظیم سند رسمی یا تحویل مورد معامله) فاقد وجاهت قانونی میدانند و معتقدند خواهان باید مستقیماً آثار مالکانه ناشی از قرارداد را مطالبه نماید. در مقابل، گروهی دیگر با استناد به اصل آزادی طرح دعوا و ذینفع بودن خواهان، دعوای اثبات معامله را قابل استماع تلقی میکنند؛ اختلافی که نقش وکیل متخصص دعاوی قراردادی را در انتخاب خواسته صحیح دوچندان میکند.
اختلاف نظر قضایی درباره دعوای اثبات معامله
در رویه قضایی، دو دیدگاه اصلی درباره این دعوا وجود دارد:
دیدگاه اول (نظر غالب در رویه جدید):
برخی قضات و حقوقدانان معتقدند که طرح دعوای مستقل تحت عنوان «اثبات معامله» یا «اثبات وقوع بیع» فاقد وجاهت قانونی است؛ زیرا دادگاه مرجع تأیید صرف اعمال حقوقی اشخاص نیست. مطابق این دیدگاه، شخصی که مدعی وقوع معامله است باید آثار آن را مطالبه کند؛ مانند:
الزام به تنظیم سند رسمی
تحویل مبیع
مطالبه ثمن یا اجرتالمثل
در نتیجه، دعوای صرفِ اثبات معامله بدون درخواست اثر حقوقی، قابل استماع نیست.
دیدگاه دوم:
در مقابل، عدهای با استناد به اصل کلی امکان طرح هر دعوای مشروع و نبود منع قانونی صریح، طرح دعوای اثبات معامله را در صورتی که خواهان ذینفع باشد، قابل رسیدگی میدانند. مطابق این نظر، دادگاه میتواند ابتدا وقوع قرارداد را احراز کرده و سپس آثار آن را بررسی کند.
یک پرونده عملی اثبات وقوع معامله و قرارداد
در پرونده حاضر، مستند به قرارداد مورخ ۶۸/۰۶/۰۴، یک واحد آپارتمان به آقای (م) منتقل شده و ایشان سالها مالک و متصرف قانونی ملک بودهاند. ملک مذکور بهصورت مستمر اجاره داده شده و اسناد اجاره نیز دلالت بر تصرفات مالکانه دارد. این موضوع از منظر حقوقی، یکی از مهمترین دلایل رد ادعای خرید شفاهی است؛ چراکه صرف پرداخت وجه، بدون قصد و رضای مالک، دلالت بر وقوع عقد بیع ندارد؛ موضوعی که در بسیاری از دعاوی مشابه از جمله دفاع در برابر ادعای تنظیم سند، تحویل آپارتمان و خسارت مورد توجه محاکم قرار گرفته است.
مراحل و جریان پرونده اثبات معامله و قرارداد
مستندا به قرارداد مورخ ۶۸/۰۶/۰۴ تنظیمی فی مابین شرکت سهامی … و آقای (س) یک دستگاه آپارتمان به نشانی اکباتان به آقای (م) منتقل گردیده و ایشان نیز به موجب وکالتنامه ملک مزبور را به اقای (ق) منتقل نموده و ایشان هم طی وکالتنامه ای کلیه اختیارات خویش در خصوص ملک را به آقای (م) تفویض نموده و اینکه آقای (م) مالک شش دانگ عین و منافع یک واحد آپارتمان واقع در اکباتان فاز … بلوک … ورودی یک طبقه … پلاک … می باشد.
ایشان ساکن و مقیم کشور فرانسه است و آپارتمان به نشانی فوق الذکر را سالهاست که اجاره میدهد. (اجاره نامه در خصوص ملک موجر آقای (م) و مستاجر آقای (ت) از تاریخ ۹۸/۰۳/۱۸ لغایت ۹۵/۰۳/۱۸ به مدت ۱۶ ماه موجود می باشد) که مستاجر مذکور در تاریخ ۹۵/۰۳/۱۲ ملک را تخلیه می نماید.
نظر به اینکه آقای (م) در تاریخ ۹۵/۰۵/۰۱ وارد ایران می شود متوجه می گردد فردی به نام آقای (ح) با تبانی بنگاه و بدون اطلاع ایشان قرارداد اجاره ای یکطرفه منعقد نموده اند. (قرارداد اجاره ای که فقط ذیل آن را آقای (ح) امضاء نموده و محل تمضاء موجر فاقد امضاء است موجود می باشد) و به استناد همین قرارداد اجاره آقای (ح) ساکن و متصرف ملک که منجر به طرح شکایت از سوی اقای م علیه آقای (ح) به موضوع تصرف عدوانی گردیده و دادگاه کیفری نیز با استنادبه اینکه مشتکی عنه طی ارسال اظهارنامه از سوی شاکی، ملک را تخلیه و کلید را تحویل دادگاه نموده حکم برائت ایشان را صادر می نماید.که البته آقای (ح) مدعی خرید ملک از آقای (م) می گردد و به همین دلیل مبلغ ۱۲۰ میلیون تومان به حساب ایشان واریز می نماید در حالیکه آقای (م) راضی به معامله با ایشان نمی گردد.
پاسخ آقای (ح) در راستای ارسال اظهارنامه آقای (م) قابل توجه است که ایشان قید نموده اند.
آپارتمان موضوع اظارنامه کاملا تخلیه است و آمادگی خود را جهت تحویل آن استرداد مبالغ پرداختی اعلام می نماید. آقای (ح) مدعی گردیده که ملک متنازع فیه را از آقای (م) با بیع شفاهی منعقد نموده در حالیکه دلیلی جهت این ادعا نداشته و حتی مستند به ماده ۱۹۱ قانون مدنی عقد به قصد انشاء واقع می شود و عقد بیع عبارت است از تملک عین به عوض معلوم و مکالمه های و پیامک های ارسال شده فقط دال بر مذاکره هایی پیش از انعقاد قرارداد است.
از طرفی آقای (ح) مدعی مالکیت ملک گردیده و از طرف دیگر با ترفندهای متفاوتی خواهان خرید ملک بوده است اینکه بعد از تحویل کلید به شورای حل اختلاف فردی را که بعداً با پرس و جو متوجه گردیده که همسر آقای (ح) بوده به بنگاه می فرستد که ملک را با ایشان معامله نماید.
اگر ایشان با وقوع بیع شفاهی مدعی مالکیت است چطور هم خود را برای انجام معامله به بنگاه می فرستند.
هم چنین چند روز بعد داماد خود را املاک راهی می نماید که آقای (م) هم چنان به معامله با ایشان راضی نمی گردد. که پاسخ استعلام دادگاه محترم از دو بنگاه در خصوص صحت مطالب فوق در پرونده موجود است.
نظر به اینکه آقای (م) مستحق اجرت المثل ایام تصرف غیر قانونی تقدیم دادگاه حقوقی می نماید. هم چنین آقای (ح) دعوی تقابل به خواسته اثبات وقوع بیع یک واحد آپارتمان فوق الذکر را مطرح می نماید و مستند دعوی خویش را شهادت شهود قرار می دهد (صورت جلسات اظهارات ضد و نقیض شهود در پرونده موجود می باشد) و شعبه ۲۱۲ دادگاه عمومی حقوقی نیز به درستی و با ملاحظه لوایح ابرازی و استماع اظهارات شهود در جلسه و اظهارنامه ارسال از سوی خواهان و لایحه بنگاه املاک پاسخ استعلام دادگاه، و با توجه به اینکه خواهان تقابیل (ح) دلیل و مدارک محکمه پسندی که وقوع عقد بیع اعم از کتبی یا شفاهی را اثبات نماید، ارائه ننموده است و شهادت شهود تعرفه شده عقد بیع را احراز ننموده است و قصد رضای مالک برای عقد بیع احراز و حاصل نگردیده و با توجه به تعریف بیع، دقیقاً مشخص نیست ثمن معامله به چه میزان می باشد دعوی خواهان تقابل را غیر ثابت تشخیص داده حکم بی حقی وی صادر نموده است نسبت به دعوی خواهان اصلی آقای (م) تا قطعیت دادنامه طاری (تقابل) و اینکه نتیجه دعوی تقابل مؤثر در اتخاذ تصمیم پرونده اصلی است، پرونده مفتوح می باشد.
بررسی ادعای بیع شفاهی و فقدان ارکان قانونی معامله
آقای (ح) مدعی وقوع بیع شفاهی بوده، در حالی که مطابق ماده ۱۹۱ قانون مدنی، عقد زمانی محقق میشود که قصد انشاء و رضای طرفین بهصورت قطعی احراز گردد. مکاتبات، پیامکها و مذاکرات پیش از معامله، صرفاً بیانگر مذاکرات مقدماتی بوده و دلالتی بر وقوع عقد ندارند. این موضوع دقیقاً در راستای رویهای است که در پروندههای مربوط به ابطال مبایعهنامه و معامله صوری نیز مورد استناد قرار میگیرد.
از سوی دیگر، ادعای مالکیت از جانب شخصی که همزمان آمادگی خود را برای استرداد وجه و تحویل ملک اعلام مینماید، با منطق حقوقی عقد بیع تعارض آشکار دارد؛ زیرا در صورت تحقق بیع، مالکیت منتقل شده و فروش مجدد یا مذاکره برای خرید مجدد فاقد توجیه حقوقی است.
آقای (ح) در مقام دفاع، دعوای تقابل به خواسته اثبات وقوع بیع مطرح میکند و مستند دعوای خود را شهادت شهود قرار میدهد. بررسی پرونده نشان میدهد:
هیچ سند کتبی یا دلیل محکمهپسند دال بر وقوع عقد بیع وجود نداشته است.
پیامکها و مکاتبات صرفاً ناظر به مذاکرات پیش از معامله بودهاند.
ثمن معامله مشخص و معین نبوده است.
قصد و رضای مالک برای انتقال ملک احراز نگردیده است.
دادگاه بدوی با استماع اظهارات شهود و بررسی مستندات، دعوای اثبات بیع را غیرثابت تشخیص داده و حکم به بیحقی خواهان تقابل صادر میکند.
رسیدگی دادگاه بدوی و رد دعوای اثبات معامله
دادگاه بدوی با بررسی دقیق لوایح، اظهارات متناقض شهود، پاسخ استعلام بنگاههای املاک و اظهارنامههای رد و بدل شده، به درستی تشخیص داد که خواهان تقابل دلیلی متقن بر وقوع عقد بیع ارائه ننموده است. در نتیجه، دعوای اثبات معامله را غیر ثابت تشخیص داده و حکم به بیحقی خواهان صادر نمود. این رأی با اصول حاکم بر دعاوی مربوط به مطالبه ثمن و وجه ناشی از قرارداد نیز همراستا است.
رأی دادگاه تجدیدنظر در دعوای اثبات معامله
دادگاه تجدیدنظر با استدلالی متفاوت، اساساً دعوای اثبات وقوع بیع را فاقد قابلیت استماع دانسته و اعلام نمود که دادگاه مرجع «تأیید معاملات» نیست، بلکه صرفاً در صورت مطالبه آثار حقوقی معامله، میتواند وارد رسیدگی شود. بر همین اساس، دادنامه بدوی نقض و قرار عدم استماع دعوی اثبات معامله صادر گردید؛ تحلیلی که در دعاوی مشابه، مبنای تنظیم لایحه اعتراض به قرار عدم استماع دعوا قرار میگیرد.
تجدیدنظرخواه : آقای (ح) با وکالت خانوم (ن)
تجدیدنظرخواندگان:
- آقای (م)
- آقای (م.ف) با وکالت مسعود محمدی
- شرکت سهامی ….
- آقای (ق)
تجدید نظر خواسته از دادنامه شماره … مورخ ۹۷/۰۷/۰۷ صادره از شعبه ۲۱۲ دادگاه عمومی تهران
گردشکار: دادگاه پس از بررسی اوراق و محتویات پرونده ختم دادسرا اعلام و بشرح ذیل مبادرت به صدور رای می نماید.
رای دادگاه اثبات معامله
تجدیدنظرخواهی مطروحه از ناحیه آقای (ح) با وکالت آقای مسعود محمدی به طرفیت آقایان ۱- (م.ف) ۲- (ق) ۳- (م) ۴- شرکت سهامی … نسبت به دادنامه تجدید نظر خواسته به شماره … مورخ ۹۷/۰۷/۰۷ شعبه ۲۱۲ محترم دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم بر بی حقی خواهان تقابل به خواسته اثبات وقوع بیع یک واحد آپارتمان به نشانی … به انضمام خسارت دادرسی صادر شده است.
توجه به جمیع اوراق محتوایت پرونده مستندات ابزاری و لوایح تقدیمی از ناحیه وکلای تجدید نظر خواه و تجدید نظر خوانده ردیف اول مالأ وارد و موجه بوده و دادنامه در وضعیت اصداری قابلیت واستعداد تایید و استواری را نداشته, مستلزم نقض می باشد زیرا دادگاه به جز موارد مخصوص مرجع تایید اعمال حقوقی اشخاص نمی باشد بدین توضیح که چنانچه اعمال حقوقی بین افراد انجام و معاملاتی واقع شود هر یک از طرفین می توانند بر اساس آن حکم به اجرای تعهدات و الزامات قانونی ناشی از آن معاملات را از دادگاه درخواست نمایند که دادگاه ضمن احراز وقوع معامله و صحت آن حکم متقضی صادر می نماید.
در عقد بیع خریدار می تواند الزام به تنظیم سند رسمی را تقاضا کند ولی صدور حکم به اثبات وقوع بیع وجاهت قانونی بنابراین دعوای اثبات وقوع عقد بیع قابلیت استماع نداشته و دعوای مطروحه بدین جهت اقتضای صدور قرار عدم استماع دعوی را داشته است مضافأ دعوی مطروحه نسبت به تجدید نظر خواندگان ردیف های دوم الی چهارم توجهی نداشته که دادگاه در مورد آن اضهار نظر قضایی نکرده است بنا علیهذا و با عنایت به مراتب معلونه مارالذکر دادگاه با قبول و پذیرش تجدیدنظر خواهی مطروحه مستندأ به مواد ۲ و ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته در نتیجه قرار عدم استماع دعوی خواهان بدوی را صادر و اعلام می دارد رای دادگاه قطعی است.
خلاصه استدلال دادگاه تجدیدنظر
دادگاه تجدیدنظر اعلام میکند که:
دادگاه مرجع تأیید صرف وقوع معاملات نیست.
در عقد بیع، خواهان باید الزام به تنظیم سند رسمی یا اجرای تعهدات ناشی از معامله را مطالبه کند.
دعوای مستقل اثبات وقوع بیع، فاقد جهت قانونی و قابلیت استماع است.
بر این اساس، دادنامه بدوی نقض و قرار عدم استماع دعوای اثبات وقوع بیع صادر میشود. این رأی قطعی اعلام میگردد.
جمعبندی و نقش وکیل در دعوای اثبات معامله و قرارداد
دعوای اثبات معامله و قرارداد، از جمله پیچیدهترین دعاوی حقوقی است که طرح نادرست آن میتواند منجر به رد دعوا یا صدور قرار عدم استماع شود. انتخاب خواسته صحیح (مانند الزام به تنظیم سند رسمی)، ارائه ادله معتبر و تحلیل دقیق رویه قضایی، بدون بهرهگیری از تجربه وکیل متخصص دعاوی معاملاتی و قراردادی، ریسک بالایی خواهد داشت. آشنایی با مراحل پیگیری و دفاع از یک دعوای حقوقی میتواند مسیر احقاق حق را هموارتر و از خسارات جبرانناپذیر جلوگیری نماید.
