آخرین بروزرسانی: ۱۴۰۴/۱۱/۱۸
در دعاوی ملکی، اثبات مالکیت یکی از چالشهای اساسی است، به ویژه زمانی که معامله به صورت شفاهی انجام شده باشد. لایحه دفاعیه اثبات مالکیت در بیع شفاهی ابزاری کلیدی برای دفاع از حقوق مالکانه در برابر ادعاهای بیاساس است. این لایحه به مالکان کمک میکند تا با استناد به ادله قانونی، مانند عدم قصد انشاء عقد یا فقدان توافق قطعی، مالکیت خود را تثبیت کنند و از تصرفات غیرقانونی جلوگیری نمایند. این ابزار حقوقی نه تنها در دادگاههای عمومی کاربرد دارد، بلکه در پروندههایی که شامل تبانی یا اقدامات غیراخلاقی مانند تنظیم قراردادهای صوری است، نقش حیاتی ایفا میکند.
دارنده یک سند عادی فروش یا بیع یا فرد مدعی مالکیت قبل از درخواست حصول نتایج مالکیت یا همزمان با آن باید مالکیت خود را به اثبات برساند و بعد آثار مالکیت را بخواهد. بارزترین اثر مالکیت امکان تصرف در مال است. با این وجود به اعتقاد بعضی محاکم و مراجع و قضات دعوایی تحت عنوان اثبات مالکیت به تنهایی و ابتدائاً قابل طرح نیستند. گفته شده است که مدعی مالکیت اگر خود اعتقاد به مالک بودن دارد در دادخواست و درخواست خود باید آثار مالکانه را از دادگاه بخواهد (مثل امکان تصرف و لزوم تنظیم سند رسمی).
این لایحه برای افرادی مفید است که با مشکلاتی مانند تصرف عدوانی یا ادعای خریداران فرصتطلب روبرو هستند. مثلاً مالکانی که ملکشان بدون رضایتشان تصرف شده و اکنون باید مالکیتشان را اثبات کنند، میتوانند از این لایحه برای مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف استفاده نمایند. برای درک بهتر تفاوتهای حقوقی در چنین دعاوی، میتوانید به مقاله «تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید» مراجعه کنید که جزئیات دقیقی در این زمینه ارائه میدهد.
در نهایت، این لایحه مشکل عدم اثبات مالکیت را حل کرده و به افراد کمک میکند تا حقوقشان را بدون نیاز به دعاوی پیچیدهتر حفظ نمایند، به شرطی که با مشاوره حقوقی حرفهای همراه باشد.
متن لایحه دفاعیه اثبات مالکیت در بیع شفاهی
بسمه تعالی
ریاست محترم شعبه ۲۱۲ دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید مفتح تهران
با سلام
احتراماً پرونده به شماره بایگانی … و پیرو جلسه رسیدگی مورخ ۹۶/۱۰/۲۳ در جهت توضیح و تشحیذ ذهن حضرتعالی به عرض می رسد:
1- موکل (آقای منصور …) ساکن و مقیم کشور فرانسه است و آپارتمان واقع در شهرک اکباتان فاز … بلوک … ورودی یک طبقه … واحد … را سال هاست که اجاره می دهد و از محل اجاره آن قسمتی از هزینه های خود را جبران می نماید.
2- موکل در اوایل شهریور سال ۱۳۹۵ متوجه می شود که فردی به نام آقای رسول … با تبانی بنگاه املاک … و صاحب آن آقای کریم … مدت سه ماه (از اواسط خرداد همان سال) است که با پرداخت پول پیش مستأجر موکل، ملک را تخلیه و تصرف نموده است و در همان تاریخ بدون اینکه موکل مطلع و راضی باشد قرارداد اجاره یک طرفه ای با بنگاه املاک … بسته است. تصویر این قرارداد اجاره که محل امضاء موجر (موکل) فاقد امضاء است پیوست این لایحه است.
3- موکل در اوایل شهریور همان سال به ایران برگشته و پیگیر وضعیت ملک خود از بنگاه می شود که متوجه می گردد این فرد در ملک ساکن است. پس از ابراز ناراحتی و اعتراض به این وضع و اقدامات و تصرفات غیرقانونی به رفتار و روش آقای رسول … و رفتارهای خلاف اخلاق بنگاه املاک نهایتاً آقای رسول … خود را متمایل به خرید معرفی می کند که البته در هیچ زمانی در آن خصوص با موکل به توافقی نمی رسند.
4- موکل در این بین بارها به آقای رسول … اخطار می کند که آپارتمان را تخلیه و تحویل دهد که متأسفانه پاسخ مناسبی از آقای … دریافت نمی شود.
5– آقای رسول … برای تحت تأثیر قراردادن موکل و توجیه اقدامات غیرقانونی خود در آبان ماه همان سال با گرفتن شماره حساب موکل از بنگاه املاک …، مبلغ یکصد و بیست میلیون تومان به حساب موکل واریز می نماید که با این حال باز هم موکل به جهت شدت بی اعتمادی که به آقای رسول … داشته راضی به معامله با ایشان نمی شود.
6- موکل درتاریخ ۱۳۹۵/۱۰/۲۶ ضمن ارسال اظهارنامه ای به آقای رسول … ابلاغ و اخطار می نماید که آپارتمان را رفع تصرف نموده و کلید آن را تحویل وکیل آقای مسعود محمدی بدهد. (پیوست شماره ۲)
7- بلافاصله پس از ارسال این اظهارنامه موکل اقدام به طرح شکایت رفع تصرف عدوانی در دادسرای ناحیه ۵ تهران می نماید که مقام محترم دادسرا ضمن پذیرش اقدامات غیرقانونی آقای رسول … در این خصوص کیفرخواست صادر می نمایند (پیوست شماره ۳)
8- آقای … بعد از صدور کیفرخواست سریعا آپارتمان را تخلیه نموده و کلید آن را به شورای حل اختلاف تحویل می دهد و همزمان اظهارنامه شماره … مورخ ۹۵/۱۲/۰۲ را خطاب به موکل ارسال نموده و در سطور پایانی آن عنوان می نماید “… آپارتمان موضوع اظهارنامه کاملاً تخلیه می باشد و آمادگی خود را جهت تحویل آن و استرداد مبالغ پرداختی اعلام می نماید خواهشمند است ظرف مدت یک هفته نسبت به تحویل آپارتمان شخصاً یا نماینده قانونی یا وکیل خود معرفی نمایید …” (پیوست شماره ۴)
9- در این خصوص توجه حضرتعالی را به اظهارنامه موکل که در پاسخ به اظهارنامه آقای رسول … ارسال شده جلب می نمایم. (پیوست شماره ۵)
10- بارها به موجب اظهارنامه از آقای رسول … دعوت نموده که برای محاسبه بدهیشان به موکل و دریافت الباقی مبلغ مراجعه نماید و شماره حساب معرفی کنند که ایشان اقدامی در آن خصوص انجام نداده اند.
11- موکل پس از تحویل آپارتمان مورد اشاره اقدام به فروش آن نموده و در حال حاضر مالک آپارتمان از اواسط شهریور سال ۱۳۹۶ شخص دیگری است و موکل از آن پس مالکیتی نسبت به آن ملک ندارد. که آقای رسول … با توجه به اینکه بارها به آن آپارتمان مراجعه کرده و برای خریدار جدید ایجاد مزاحمت نموده از آن اطلاع داشته و می بایست در دعوای تقابل اثبات بیع مطروحه خویش، وی را هم خوانده دعوا قرار می داد و طبیعتاً دعوای مطروحه ایشان با وصف مزبور به درستی طرح نشده است.
12- خواهان متقابل (آقای رسول …) مدعی شده که با موکل بیع شفاهی منعقد نموده صرف نظر از عجیب و غیر قابل باور بودن این ادعا در مقام پاسخ عرض می شود که خود ایشان هم به این قضیه باور ندارند و این ادعا منشائی جز قصد ایذاء و آزار و زیاده خواهی ندارد که در ادامه به ترتیب به دلایل بی اعتباری بیع شفاهی اشاره می شود.
13- همانطور که در قواعد عمومی قرارداد آمده (ماده ۱۹۱ قانون مدنی) عقد به قصد انشاء واقع می شود و صحبت های طرفین پیش از معامله و تلاش در جهت ایجاد توافق و به تعبیر قانونی صحبت های مقدماتی قصد انشاء نبوده و موجد عقد نیست و دلالت برقصد نمی کند. محتوای پیامک های مورد استناد وکیل خواهان دعوای متقابل نیز صرف نظر از اینکه جزء ادله اثبات دعوا نیست بلکه به هیچ وجه حاکی از قصد انشاء موکل و قصد ایجاد عقد و توافق نمی نماید و فقط دال بر مذاکره های پیش از انعقاد قرارداد است.
14- همانطور که در بند ۲ اشاره شد آقای رسول … همزمان با شروع تصرف غیرقانونی خود با تبانی بنگاه یک قرارداد اجاره صوری می نویسد و در آن قرارداد اجاره خود را مستأجر معرفی نموده و محل امضاء مخصوص مستأجر را امضاء می کند و البته موکل هیچ وقت آن قرارداد را نپذیرفته و امضاء نکرده چه رسد به بیع! و در تمام یکسال گذشته تلاش موکل در راستای بیرون راندن این فرد زورگو و بی منطق از آپارتمان خود بوده و این اتفاق نمی افتد مگر با صدور کیفرخواست و قبول مقام دادسرا با مجرمیت آقای رسول … (آنطور که در بند ۷ اشاره شد).
15- همانطور که گفته شد موکل پس از تحویل گرفتن آپارتمان و بعد از اینکه آقای رسول … کلید را به شورای حل اختلاف تحویل می دهند مبادرت به فروش آپارتمان نموده و به همین قصد آپارتمان مذکور را به اصطلاح به بنگاه می سپارد. در همین ایام فردی به نام خانم خجسته … در مشاور املاک … واقع در اکباتان مجتمع گل ها اعلام تمایل به خرید می کند و مبلغی تحت عنوان بیعانه به بنگاه می دهد بنگاه نیز با موکل تماس گرفته و می گوید برای آپارتمان شما مشتری پیدا شده و موکل برای انجام مذاکرات در بنگاه حاضر شده و متوجه می شود فرد مذکور همسر آقای رسول … است و با سابقه بدی که از منش، کردار و ادبیات آقای رسول … وجود داشته از انجام مذاکرات انصراف داده و می گوید با آن شخص و خانواده ایشان معامله نمی کند اگر آقای رسول … به وقوع بیع شفاهی و مالکیت خویش اعتقاد داشت چطور است که درتاریخ ۱۳۹۶/۰۶/۰۱ همسر خود را برای انجام معامله جلو می فرستد نتیجه اینکه خود ایشان هم به معامله مورد ادعا اعتقادی ندارد. (پیوست شماره ۶)
16- چهار روز بعد از آن تاریخ فرد دیگری به نام آقای نورالدین … از طریق بنگاه … واقع در اکباتان فاز یک اعلام تمایل به خرید می نماید این بار نیز موکل با شرکت در جلسه مذاکره و پس از کنجکاوی و به واسطه حساسیتی که به وجود آمده بود متوجه می شود این فرد داماد آقای رسول … است که این دفعه نیز جلسه را ترک کرده و می گوید که با آقای رسول … و با هر شخصی که به ایشان ارتباط داشته باشد و معامله نمی کند و باز سئوال اینجاست، آقای رسول … که خود را مالک می داند چه اصراری به خرید مالی دارد که ملک خود اوست و نتیجه اینکه همانطور که گفته شد خود وی هم باور به مالکیت خویش ندارد.
17- همانطور که گفته شد موکل در اواسط شهریور ماه ملک را به شخص دیگری فروخته و در حال حاضر مالک نیست.
18- همانطور که در بند ۵ اشاره شد آقای رسول … صرفاً با میل و اراده خود و در جهت توجیه اقدامات غیرقانونی خود در اوایل آبان سال ۹۵ مبلغ ۱۲۰ میلیون تومان به حساب موکل واریز کرده و موکل نیز با توجه به اینکه معامله را قبول نداشته و خود را بابت اجرت المثل ایام تصرف غیر قانونی طلبکار می دانسته چهل میلیون تومان از این مبلغ را نزد خود نگه داشته و مابقی (هشتاد میلیون تومان) را به حساب آقای رسول … برگردانده و درخصوص استحقاق خود به اجرت المثل ایام تصرف غیرقانونی در این شعبه اقدام به طرح دعوای مطالبه اجرت المثل نموده است. (دعوای اصلی) (پیوست شماره ۷)
در پایان ضمن جلب توجه حضرتعالی به مذاکرات جلسه رسیدگی، صورتجلسه تنظیمی، مندرجات لایحه تقدیمی و نیز توجه به اینکه خواهان دعوای تقابل برای ادعای خود هیچ دلیل معتبری ارائه نداده و توجه به اینکه موکل دیگر مالک آن آپارتمان نیست و نتیجه دعوای تقابل دیگر متوجه ایشان نمی باشد از آن مقام محترم تقاضای صدورحکم و تصمیم مقتضی درخصوص خواسته اصلی موکل (مطالبه اجرت المثل ایام تصرف غیرقانونی آقای رسول … از تاریخ ۱۳۹۵/۰۳/۱۲ لغایت اواخر اسفند ۱۳۹۵ با جلب نظر کارشناس) و نیز مردود دانستن دعوای تقابل به جهت فقد دلیل و عدم توجه به موکل از محضرعالی مورد استدعاست.
با تشکر و تجدید احترام
متن لایحه تکمیلی اثبات مالکیت در بیع شفاهی
مستندا به قرارداد مورخ ۱۳۶۸/۰۶/۰۴ تنظیمی فی مابین شرکت سهامی … و عمران و آقای محمدرضا … یک دستگاه آپارتمان به نشانی اکباتان به آقای محمدرضا … منتقل گردیده و ایشان نیز به موجب وکالتنامه ملک مزبور را به آقای قاسم … منتقل نموده و ایشان هم طی وکالتنامه ای کلیه اختیارات خویش در خصوص ملک را به آقای منصور …. تفویض نموده و اینکه آقای منصور … مالک شش دانگ عین و منافع یک واحد آپارتمان واقع در اکباتان فاز .. بلوک … ورودی یک طبقه … پلاک … می باشد. ایشان ساکن و مقیم کشور فرانسه است و آپارتمان به نشانی فوق الذکر را سالهاست که اجاره میدهد. (اجاره نامه در خصوص ملک موجر آقای منصور … و مستاجر آقای … از تاریخ … لغایت … به مدت ۱۶ ماه موجود می باشد) که مستاجر مذکور در تاریخ ۱۳۹۵/۰۳/۱۲ ملک را تخلیه می نماید.
نظر به اینکه آقای منصور … در تاریخ ۱۳۹۵/۰۵/۰۱ وارد ایران می شود متوجه می گردد فردی به نام آقای رسول … با تبانی بنگاه و بدون اطلاع ایشان قرارداد اجاره ای یکطرفه منعقد نموده اند. (قرارداد اجاره ای که فقط ذیل آن را آقای رسول … امضاء نموده و محل امضاء موجر فاقد امضاء است موجود می باشد) و به استناد همین قرارداد اجاره آقای رسول … ساکن و متصرف ملک که منجر به طرح شکایت از سوی آقای منصور علیه آقای رسول …. به موضوع تصرف عدوانی گردیده و دادگاه کیفری نیز با استناد به اینکه مشتکی عنه طی ارسال اظهارنامه از سوی شاکی، ملک را تخلیه و کلید را تحویل دادگاه نموده حکم برائت ایشان را صادر می نماید. که البته آقای رسول … مدعی خرید ملک از آای منصور …. می گردد و به همین دلیل مبلغ ۱۲۰ میلیون تومان به حساب ایشان واریز می نماید در حالیکه آقای منصور … راضی به معامله با ایشان نمی گردد.
پاسخ آقای رسول …. در راستای ارسال اظهارنامه آقای منصور … قابل توجه است که ایشان قید نموده اند.
آپارتمان موضوع اظارنامه کاملا تخلیه است و آمادگی خود را جهت تحویل آن استرداد مبالغ پرداختی اعلام می نماید. آقای رسول …. مدعی گردیده که ملک متنازع فیه را از آقای منصور … با بیع شفاهی منعقد نموده در حالیکه دلیلی جهت این ادعا نداشته و حتی مستند به ماده ۱۹۱ قانون مدنی عقد به قصد انشاء واقع می شود و عقد بیع عبارت است از تملک عین به عوض معلوم و مکالمه های و پیامک های ارسال شده فقط دال بر مذاکره هایی پیش از انعقاد قرارداد است.
از طرفی آقای رسول … مدعی مالکیت ملک گردیده و از طرف یگر با ترفندهای متفاوتی خواهان خرید ملک بوده است اینکه بعد از تحویل کلید به شورای حل اختلاف فردی را که بعداً با پرس و جو متوجه گردیده که همه آقای رسول … بوده به بنگاه می فرستد که ملک را با ایشان معامله نماید.
اگر ایشان با وقوع بیع شفاهی مدعی مالکیت است چطور هم خود را برای انجام معامله به بنگاه می فرستند.
هم چنین چند روز بعد و داماد خود را به املاک راهی می نماید که آقای منصور …. هم چنان به معامله با ایشان راضی نمی گردد. که پاسخ استعلام دادگاه محترم از دو بنگاه در خصوص صحت مطالب فوق در پرونده موجود است.
نظر به اینکه آقای منصور … مستحق اجرت المثل ایام تصرف غیر قانونی تقدیم دادگاه حقوقی می نماید. هم چنین آقای رسول … دعوی تقابل به خواسته اثبات وقوع بیع یک واحد آپارتمان فوق الذکر را مطرح می نماید.
و مستند دعوی خویش را شهادت شهود قرار می دهد (صورت جلسات اظهارات ضد و نقیض شهود در پرونده موجود می باشد) و شعبه ۲۱۲ دادگاه عمومی حقوقی نیز به درستی و با ملاحظه لوایح ابرازی و استماع اظهارات شهود در جلسه و اظهارنامه ارسال از سوی خواهان و لایحه بنگاه املاک پاسخ استعلام دادگاه، و با توجه به اینکه خواهان تقابل دلیل و مدارک محکمه پسندی که وقوع عقد بیع اعم از کتبی یا شفاهی را اثبات نماید، ارائه ننموده است و شهادت شهود تعرفه شده عقد بیع را احراز ننموده است و قصد رضای مالک برای عقد بیع احراز و حاصل نگردیده و با توجه به تعریف بیع، دقیقاً مشخص نیست ثمن معامله به چه میزان می باشد دعوی خواهان تقابل را غیر ثابت تشخیص داده حکم بی حقی وی صادر نموده است نسبت به دعوی خواهان اصلی (آقای منصور ….) تا قطعیت دادنامه طرف تقابل و اینکه نتیجه دعوی تقابل مؤثر در اتخاذ تصمیم پرونده اصلی است، پرونده مفتوح می باشد.
تحلیل حقوقی لایحه دفاعیه اثبات مالکیت در بیع شفاهی توسط وکیل مسعود محمدی
به عنوان وکیل تنظیمکننده این لایحه، باید تأکید کنم که منطق حقوقی اصلی آن بر پایه ماده ۱۹۱ قانون مدنی استوار است که عقد را تنها با قصد انشاء معتبر میداند. در این پرونده، ادعای بیع شفاهی فاقد عناصر ضروری مانند توافق قطعی و قصد مشترک است و پیامکها یا مذاکرات مقدماتی نمیتوانند به عنوان ادله اثبات عقد تلقی شوند.
نکات مهم آیین دادرسی مدنی، مانند بار اثبات دعوا بر عهده مدعی و لزوم ارائه ادله محکمهپسند، در این لایحه برجسته شده تا دادگاه را به رد ادعای خواهان متقابل سوق دهد. همچنین، ظرایف عملی مانند ارسال اظهارنامه برای اخطار تخلیه و طرح شکایت تصرف عدوانی، نشاندهنده استراتژی دفاعی قوی برای جلوگیری از سوءاستفاده از ضعفهای مالک است. هدف از تنظیم این لایحه، نه تنها دفاع از مالکیت موکل، بلکه پیشگیری از تکرار چنین ادعاهای بیاساسی است که میتواند منجر به فروش ملک به شخص ثالث شود.
در ادامه تحلیل، باید به این نکته اشاره کنم که فقدان توجه به مالک فعلی در دعوای تقابل، یک نقص اساسی در طرح دعوا است که بر اساس اصول دادرسی، دعوا را غیرقابل پذیرش میکند. این رویکرد حقوقی، با تمرکز بر استدلالهای مبتنی بر واقعیتهای پرونده مانند واریز وجه بدون توافق و اقدامات تبانیآمیز، اعتماد دادگاه را جلب میکند. در صورت ارتباط موضوعی، میتوان به مقاله «نمونه لایحه دفاعیه ابطال معامله فضولی و تحلیل حقوقی آن» اشاره کرد که نکات مشابهی در اثبات عدم اعتبار معاملات غیررسمی دارد.
در جمعبندی، این لایحه نمونهای موفق از دفاع حقوقی است که حقوق مالکانه را حفظ میکند، اما هر پرونده منحصربهفرد است. برای بررسی دقیق وضعیت حقوقی خود و تنظیم لایحه سفارشی، پیشنهاد میکنم وقت مشاوره با اینجانب، وکیل مسعود محمدی، رزرو نمایید تا از بهترین استراتژی دفاعی بهرهمند شوید.
پرسش و پاسخ تخصصی حقوقی
۱. بیع شفاهی چیست و آیا در قانون مدنی معتبر است؟
بیع شفاهی به معاملهای اطلاق میشود که بدون سند کتبی و تنها بر اساس توافق لفظی انجام گیرد. بر اساس ماده ۳۳۹ قانون مدنی، بیع با ایجاب و قبول محقق میشود، اما برای اثبات آن در دادگاه، نیاز به ادله قوی مانند شهادت شهود یا اقرار است. با این حال، در اموال غیرمنقول مانند ملک، بیع شفاهی اغلب فاقد اعتبار ثبت رسمی است و میتواند به چالش کشیده شود، به ویژه اگر قصد انشاء عقد احراز نشود. در عمل، دادگاهها بر اساس اصول دادرسی مدنی، بار اثبات را بر مدعی قرار میدهند و عدم ارائه سند معتبر میتواند منجر به رد ادعا شود.
۲. چگونه میتوان مالکیت را در برابر ادعای بیع شفاهی اثبات کرد؟
برای اثبات مالکیت، ابتدا باید به اسناد رسمی مانند سند مالکیت یا وکالتنامه استناد کرد. در لایحه دفاعیه، تأکید بر عدم قصد انشاء (ماده ۱۹۱ قانون مدنی) و مذاکرات مقدماتی به عنوان غیرالزامآور ضروری است. همچنین، ارسال اظهارنامه برای اخطار تخلیه و طرح دعوای تصرف عدوانی میتواند ادلهای برای غیرقانونی بودن تصرف فراهم کند. دادگاه با بررسی شهادت شهود و استعلام از بنگاهها، مالکیت را تأیید میکند، اما مشاوره با وکیل برای جمعآوری ادله پیش از دادرسی حیاتی است تا از نقصان در پرونده جلوگیری شود.
۳. آیا میتوان اجرتالمثل ایام تصرف را در چنین دعاوی مطالبه کرد؟
بله، بر اساس ماده ۳۲۰ قانون مدنی، مالک میتواند اجرتالمثل ایام تصرف غیرقانونی را مطالبه نماید. در این لایحه، با اثبات تصرف عدوانی و عدم توافق بیع، دادگاه میتواند با جلب نظر کارشناس، مبلغ را تعیین کند. این مطالبه همزمان با دعوای اصلی طرح میشود و شامل دورهای است که ملک بدون رضایت مالک تصرف شده. در عمل، محاسبه بر اساس ارزش اجاره بازار و مدت تصرف انجام میگیرد، و واریز وجوه اضافی توسط متصرف نمیتواند جایگزین اجرتالمثل شود مگر با توافق طرفین.
۴. نقش اظهارنامه در لایحه دفاعیه اثبات مالکیت چیست؟
اظهارنامه ابزاری رسمی برای اخطار و ثبت اعتراض است که بر اساس ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی، میتواند ادلهای برای اثبات عدم رضایت مالک باشد. در این پرونده، ارسال اظهارنامه برای تخلیه، پاسخ متصرف را مستند کرده و نشاندهنده نبود توافق بیع است. دادگاهها اظهارنامه را به عنوان سند معتبر بررسی میکنند و میتواند پایهای برای کیفرخواست تصرف عدوانی باشد. استفاده از آن پیش از طرح دعوا، استراتژی دفاعی را تقویت کرده و از ادعاهای بعدی جلوگیری میکند.
۵. اگر ملک پس از تصرف فروخته شود، دعوای اثبات بیع چگونه تحت تأثیر قرار میگیرد؟
در صورت فروش ملک به شخص ثالث، دعوای اثبات بیع باید مالک جدید را نیز خوانده قرار دهد، در غیر این صورت دعوا غیرقابل پذیرش است. بر اساس اصول دادرسی، عدم توجه به ذینفعان جدید، نقص اساسی ایجاد میکند. در این لایحه، تأکید بر فروش پس از تخلیه و اطلاع متصرف از آن، دعوای تقابل را بیاعتبار میکند. مالک قبلی میتواند با استناد به سند انتقال، از دعوا خارج شود، اما مشاوره حقوقی برای جلوگیری از مزاحمتهای بعدی ضروری است.
