آخرین بروزرسانی: ۱۴۰۴/۱۱/۲۰
قانونگذار در سال ۷۶ برای حمایت از موجرین راه حل فوق العاده ای را برای تخلیه فوری اماکن استیجاری تاسیس نموده است. به موجب مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد یا اجاره نامه عادی دارای دو شاهد بوده و به صورت کتبی تنظیم شده باشد و مدت آن نیز پایان یافته باشد موجر می تواند بدون نیاز به طرح دعوای تخلیه و طی تشریفات حسب مورد از شورای حل اختلاف یا دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی اجاره تقاضای صدور اجراییه تخلیه یا دستور تخلیه بنماید.
البته در زمان نگارش این مطلب با توجه به فراگیری بیماری کرونا و نیز شرایط ویژه اقتصادی و تورم افسار گسیخته و بی سابقه در تاریخ کشور تحت شرایط خاصی توسط ستاد کرونا و سران قوا در جهت حمایت از مستاجرین محدود شده است.
متن لایحه دفاعیه دستور تخلیه به علت اجارههای عقبافتاده
بسمه تعالی
ریاست محترم دادگاه حقوقی تهران
با سلام و احترام
به استحضار عالی می رساند عطف به پرونده کلاسه …….. اینجانب به وکالت از موکلین نسبت به دادنامه شماره ……. صادره از شعبه ۲۰۷ مچتمع شماره ۵ شورای حل اختلاف تهران اعتراض داشته و با استناد به بندهای ج و ه قانون آئین دادرسی مدنی موارد ذیل را بیان می دارد:
موکلین و تجدیدنظرخوانده محترم اقدام به انعقاد قرارداد اجاره ار تاریخ ۹۶/۰۸/۱۰ لغایت ۹۷/۰۸/۱۰ به مدت یک سال با مبلغ اجاره بهای ماهیانه یک میلیون و ششصد هزار تومان نموده اند. متاسفانه علیرغم منقضی شدن مهلت قرارداد، تجدیدنظرخوانده از تخلیه ملک موکلین استنکاف ورزیده و مذاکرات متعدد در این زمینه بی ثمر بوده لذا موکلین اقدام به تقدیم دادخواست دستور تخلیه و نیز اجور معوقه به همراه خسارت روزانه که در اجاره نامه به مبلغ ۱۰۰ هزار تومان تعیین شده، نموده اند.
خواسته های موکلین به صورت واضح و روشن بوده و با ارائه ادله خواستار پرداخت ۳ ماه اجاره بهای معوقه به علاوه خسارت روزانه (تعیین شده در قرارداد) بوده اما دادنامه ای که از شورای محترم صادر گردیده با خواسته های فوق هیچ گونه مطابقتی نداشته و دارای ایرادات متعددی می باشد که به شرح ذیل اعلام می گردد:
1- موکلین در دادخواست مطروحه اجور معوقه ۳ ماه را به همراه خسارت روزانه از تاریخ منقضی شدن مهلت قرارداد یعنی از تاریخ ۹۷/۰۸/۱۰ تا زمان اجرای حکم مطالبه نموده اند اما شورای محترم بدون توجه به خواسته مطروحه در دادخواست، استنباط خود را ملاک قرار داده و اقدام به صدور رای نموده است بدین شرح که از تاریخ منقضی شدن مهلت قرارداد اجاره یعنی ۹۷/۰۸/۱۰ تا روز واریز ودیعه از سوی موکلین به صندوق دادگستری یعنی ۹۷/۱۱/۱۷ به جای اینکه با استناد به قرارداد، روزانه ۱۰۰ هزار تومان خسارت در نظر بگیرند، برای این مدت نیز اجور معوقه در نظر گرفته و به همین دلیل نیز به جای ۳ ماه اجور معوقه که خواسته موکلین بوده به ۶ ماه حکم داده اند.مگر در این مواعد، عقد اجاره اعتبار داشته که اجور معوقه ای وجود داشته باشد؟
2- در دادنامه صادره از تاریخ واریز وجه به صندوق دادگستری تا روز صدور حکم نیز به مدت ۸ روز باز هم به جای تعیین خسارت روزانه این بار اجرت المثل تعیین شده و مهمتر اینکه اجاره بهای سال قبل مورد ملاک تعیین اجرت المثل واقع شده در حالی که از اوایل سال جاری(۹۷)، اجاره بها افزایش چشمگیری داشته است.
3- شورای محترم علاوه بر اینکه با نادیده گرفتن خسارت روزانه حکم به پرداخت اجرت المثل داده، ملاک تعیین اجرت المثل را نیز از تاریخ واریز ودیعه به صندوق دادگستری تا زمان صدور حکم قرار داده است.حال این سوال پیش می آید پس تکلیف روزهای دیگری که پس از صدور حکم، تجدیدنظرخوانده همچنان در ملک موکلین سکونت دارد و ریالی بابت اجاره بها نمی پردازد و مهلت قرارداد نیز منقضی شده و موعد تخلیه نیز معلوم نمی باشد، چیست؟ لذا با وجود اینکه در دادخواست، خسارت روزانه تا زمان اجرای حکم خواسته شده اما شورای محترم تا زمان صدور حکم رای داده (آن هم اجرت المثل و نه خسارت) و در استدلال عجیبی معتقد است که برای ایام پس از صدور حکم تا زمان اجرای حکم نیز باید دادخواست دیگری تقدیم شود.مگر برای یک خواسته چند بار باید طرح دعوا شود؟ آیا این امر اطاله دادرسی نیست؟
4- در سطر چهارم دادنامه مبلغ به تومان محاسبه اما اشتباها از واژه ریال استفاده شده است.
5- هزینه دادرسی مبلغ دو میلیون و نهصد و پنجاه هزار ریال می باشد که اشتباه محاسبه و هفتصد و سی و یک هزار و هشتصد ریال تعیین شده است.
لذا با توجه به موارد فوق تقاضای رسیدگی و صدور حکم سایسته مبنی بر جکم به پرداخت خسارت روزانه ۱۰۰ هزارتومان از تاریخ انقضای قراداد یعنی ۹۷/۰۸/۱۰ تا زمان اجرای حکم و نیزمحاسبه و اصلاح هزینه دادرسی مورد استدعاست.
با تشکر و تجدید احترام
تنظیم کننده: وکیل مسعود محمدی (زمستان ۱۳۹۹)
تحلیل حقوقی لایحه دفاعیه دستور تخلیه و اجارههای عقبافتاده
به عنوان وکیل تنظیمکننده این لایحه، هدف اصلی اعتراض، برگرداندن رأی به «مدار خواسته و قرارداد» است. وقتی خواسته صریحاً ۳ ماه اجور معوقه بهعلاوه خسارت روزانه از تاریخ انقضای قرارداد تا زمان اجرای حکم مطرح شده، مرجع رسیدگی حق ندارد با استنباط شخصی، مبنای محاسبه را تغییر دهد و بهجای خسارت قراردادی، برای بخشی از ایام «اجور معوقه» و برای بخش دیگر «اجرتالمثل» بنویسد؛ بهویژه آنجا که پس از پایان مدت، استمرار تصرف لزوماً به معنای استمرار عقد اجاره نیست. ایراد کلیدی لایحه، دقیقاً همین تفکیک است: «اجور معوقه» مربوط به دوره اعتبار قرارداد است؛ اما برای پس از انقضا، یا باید به شرط خسارت روزانه (وجه التزام) که طرفین توافق کردهاند وفادار ماند، یا اگر دادگاه وارد اجرتالمثل میشود، باید مبنای تعیین آن را منطبق با عرف و شرایط زمانی همان دوره قرار دهد، نه نرخهای گذشته.
از منظر آیین دادرسی نیز لایحه روی دو نقطه حساس دست میگذارد: نخست، اصل انطباق رأی با خواسته و منع صدور رأی خارج از حدود خواسته؛ و دوم، جلوگیری از تحمیل دعوای تکراری وقتی خسارت «تا زمان اجرای حکم» از ابتدا مطالبه شده است. اینکه گفته شود برای ایام بعد از صدور رأی تا اجرای حکم باید دادخواست جدید مطرح شود، در بسیاری از پروندهها عملاً موتور اطاله دادرسی را روشن میکند و هزینه و زمان طرفین را بالا میبرد؛ در حالی که خواسته واحد است و باید با منطق حقوقی درست پوشش داده شود. همچنین ایرادات محاسباتی و شکلی مثل ریال/تومان و هزینه دادرسی، هرچند ظاهراً جزئیاند، ولی در اجرا اثر مستقیم دارند و بیتوجهی به آنها یعنی تولید ریسک اجرایی در مرحله بعد.
جمعبندی: این لایحه، یک بازتنظیم حرفهای برای مبانی رأی است تا دادگاه تجدیدنظر، محاسبات و عنوانهای حقوقی را با خواسته واقعی و مفاد قرارداد همراستا کند؛ هم حق موجر تضییع نشود و هم رسیدگی به مسیرهای تکراری کشیده نشود. اگر پرونده شما هم درگیر اختلاف بر سر خسارت روزانه، اجرتالمثل یا محاسبات رأی است، پیشنهاد میکنم برای بررسی مدارک، انتخاب استراتژی درست و تنظیم لایحه متناسب با وضعیت پرونده، وقت مشاوره تخصصی با وکیل مسعود محمدی رزرو کنید.
پرسش و پاسخ حقوقی تخصصی
۱) در پرونده دستور تخلیه، «اجور معوقه» دقیقاً مربوط به چه بازهای است؟
اجور معوقه ناظر به زمانی است که قرارداد اجاره معتبر و جاری است و مستأجر مطابق مفاد قرارداد مکلف به پرداخت اجارهبها بوده اما پرداخت نکرده است. بهمحض انقضای مدت اجاره، اگر تمدید یا تجدید قرارداد احراز نشود، مطالبه اجارهبهای قراردادی برای ایام بعد از انقضا، از نظر استدلالی حساس میشود؛ چون مبنای قراردادیِ همان مبلغ، ممکن است دیگر قابل تسری نباشد. در این وضعیت، موجر یا باید به «شرط وجه التزام/خسارت قراردادی بابت عدم تخلیه» تکیه کند (اگر درست درج شده باشد) یا سراغ «اجرتالمثل ایام تصرف» برود که غالباً نیازمند ارزیابی عرفی و کارشناسی است. لذا تفکیک دورهی قبل و بعد از انقضا، ستون فقرات محاسبه صحیح در این دعاوی است.
۲) خسارت روزانه مندرج در اجارهنامه (وجه التزام) چه زمانی قابل استناد قویتر است؟
وقتی شرط خسارت روزانه بهصورت روشن، صریح و مرتبط با تعهد تخلیه در موعد درج شده باشد و رقم آن بهگونهای نباشد که دادگاه آن را خلاف انصاف یا نظم عمومی تلقی کند، قابلیت دفاع بالایی دارد. مهمتر از عدد، «صورتبندی حقوقی شرط» است: باید معلوم باشد این خسارت بابت تأخیر در تخلیه است، از چه تاریخی شروع میشود و تا چه زمانی ادامه دارد. در عمل، اگر وکیل بتواند رابطه مستقیم بین شرط قراردادی و تخلف مستأجر (عدم تخلیه) را مستند کند و همزمان نشان دهد مطالبه از ابتدا تا زمان اجرای حکم مطرح شده، احتمال پذیرش و اثرگذاری افزایش مییابد.
۳) اگر دادگاه به جای خسارت روزانه، اجرتالمثل تعیین کند، بهترین دفاع چیست؟
ابتدا باید نشان داد چرا در پرونده حاضر، مبنای قراردادی (وجه التزام) مقدم است و دادگاه نباید بدون دلیل آن را کنار بگذارد. اگر دادگاه همچنان به سمت اجرتالمثل رفت، دفاع دوم باید روی «ملاک تعیین اجرتالمثل» متمرکز باشد: اجرتالمثل باید متناسب با شرایط زمانیِ همان دوره، عرف منطقه و وضعیت ملک باشد و معمولاً بدون نظر کارشناسی دقیق، رقمگذاری آن مستحکم نیست. همچنین اگر دادگاه نرخ سال قبل را ملاک گرفته باشد، ایراد عملی و حقوقی این است که مبنای عرفی مخدوش شده و منافع واقعی موجر جبران نمیشود. یعنی حتی اگر عنوان اجرتالمثل پذیرفته شود، باید از مسیر کارشناسی و عرف زمان تصرف، اصلاح گردد.
۴) آیا مطالبه خسارت تا زمان اجرای حکم در همان پرونده ممکن است یا الزاماً دعوای جداگانه میخواهد؟
از منظر اصولی، وقتی خواسته از ابتدا «تا زمان اجرای حکم» مطرح شده و مبنای آن قراردادی یا قانونی است، استدلال قوی این است که نیازی به تجزیه خواسته و طرح دعاوی متعدد وجود ندارد. اما در رویه، برخی مراجع به دلایل شکلی یا برداشت محدود، محاسبه را تا زمان صدور رأی انجام میدهند و برای بعد از آن، طرح دعوای جدید را مطرح میکنند. نقطه اتکای لایحهای مثل متن حاضر این است که چنین رویکردی میتواند اطاله دادرسی ایجاد کند و با منطق رسیدگی مؤثر ناسازگار باشد؛ بهخصوص وقتی منشأ خسارت (عدم تخلیه) واحد است و استمرار دارد. در نتیجه، لایحه باید با زبان آیین دادرسی، دادگاه را به پوشش دادن کل بازه مطالبهشده سوق دهد.
۵) ایرادات ظاهراً جزئی مثل ریال/تومان و هزینه دادرسی چرا در لایحه برجسته شدهاند؟
چون مرحله اجرای رأی، جای شوخی نیست. اشتباه ریال/تومان میتواند کل محکومبه را چند برابر یا چند دهم کند و اختلاف اجرایی جدی بسازد. هزینه دادرسی هم اگر اشتباه محاسبه شود، ممکن است در پرداختها، صدور اجراییه، یا حتی اعتراضات بعدی اثر بگذارد. در پروندههای ملکی و اجاره، همین “جزئیات” هستند که بعداً به اختلافات سنگین در اجرا تبدیل میشوند. بنابراین برجستهکردن این ایرادات، یک اقدام پیشگیرانه برای پاکسازی ریسک اجرایی و تثبیت قابلیت اجرای رأی است.
