نمونه لایحه دفاعیه - اثبات مالکیت - بیع و معامله شفاهی

_{^{لایحه دفاعیه - اثبات مالکیت - بیع شفاهی}}

بسمه تعالی

ریاست محترم شعبه 212 دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید مفتح  تهران

با سلام

احتراماً پرونده به شماره بایگانی .... و پیرو جلسه رسیدگی مورخ 96/10/23 در جهت توضیح و تشحیذ ذهن حضرتعالی به عرض می رسد ؛

1- موکل (آقای منصور ...... ) ساکن و مقیم کشور فرانسه است و آپارتمان واقع در شهرک اکباتان فاز.. بلوک ... ورودی یک طبقه ... واحد ... را سال هاست که اجاره می دهد و از محل اجاره آن قسمتی از هزینه های خود را جبران می نماید.

2- موکل در اوایل شهریور سال 1395 متوجه می شود که فردی به نام آقای رسول .... با تبانی بنگاه املاک .... و صاحب آن آقای کریم ... مدت سه ماه (از اواسط خرداد همان سال) است که با پرداخت پول پیش مستأجر موکل، ملک را تخلیه و تصرف نموده است و در همان تاریخ بدون اینکه موکل مطلع و راضی باشد قرارداد اجاره یک طرفه ای با بنگاه املاک برگ سبز بسته است. تصویر این قرارداد اجاره که محل امضاء موجر(موکل) فاقد امضاء ست پیوست این لایحه است.

3- موکل در اوایل شهریور همان سال به ایران برگشته و پیگیر وضعیت ملک خود از بنگاه می شود که متوجه می گردد  این فرد در ملک ساکن است. پس از ابراز ناراحتی و اعتراض به این وضع و اقدامات و تصرفات غیرقانونی به رفتار و روش آقای رسول ..... و رفتارهای خلاف اخلاق بنگاه املاک نهایتاً آقای رسول ... خود را متمایل به خرید معرفی می کند که البته در هیچ زمانی در آن خصوص با موکل به توافقی نمی رسند.

4- موکل در این بین بارها به آقای رسول .... اخطار می کند که آپارتمان را تخلیه و تحویل دهد که متأسفانه پاسخ مناسبی از اقای .......... دریافت نمی شود.

5- آقای رسول .... برای تحت تأثیر قراردادن موکل و توجیه اقدامات غیرقانونی خود در آبان ماه همان سال با گرفتن شماره حساب موکل از بنگاه املاک برگ سبز، مبلغ یکصد و بیست میلیون تومان به حساب موکل واریز می نماید که با این حال باز هم موکل به جهت شدت بی اعتمادی که به آقای رسول .... داشته راضی به معامله با ایشان نمی شود.

6- موکل درتاریخ 26/10/95 ضمن ارسال اظهارنامه ای  به آقای رسول .... ابلاغ و اخطار می نماید که آپارتمان را رفع تصرف نموده و کلید آن را تحویل وکیل آقای مسعود محمدی بدهد. (پیوست شماره 2)

7- بلافاصله پس از ارسال این اظهارنامه موکل اقدام به طرح شکایت رفع تصرف عدوانی در دادسرای ناحیه 5 تهران می نماید که مقام محترم دادسرا ضمن پذیرش اقدامات غیرقانونی آقای رسول ..... در این خصوص کیفرخواست صادر می نمایند.(پیوست شماره 3)

8- آقای ........ بعد از صدور کیفرخواست سریعا آپارتمان را تخلیه نموده و کلید آن را به شورای حل اختلاف تحویل می دهد و همزمان اظهارنامه شماره .......... مورخ 95/12/02 را خطاب به موکل ارسال نموده و در سطور پایانی آن عنوان می نماید "... آپارتمان موضوع اظهارنامه کاملاً تخلیه می باشد و آمادگی خود را جهت تحویل آن و استرداد مبالغ پرداختی اعلام می نماید خواهشمند است ظرف مدت یک هفته نسبت به تحویل آپارتمان شخصاً یا نماینده قانونی یا وکیل خود معرفی نمایید..." (پیوست شماره 4) . 

9- در این خصوص توجه حضرتعالی را به اظهارنامه موکل که در پاسخ به اظهارنامه آقای رسول .... ارسال شده جلب می نمایم.(پیوست شماره 5)

10- بارها به موجب اظهارنامه از آقای رسول .... دعوت نموده که برای محاسبه بدهیشان  به موکل و دریافت الباقی مبلغ مراجعه نماید و شماره حساب معرفی کنند که ایشان اقدامی در آن خصوص انجام نداده اند .

11- موکل پس از تحویل آپارتمان مورد اشاره اقدام به فروش آن نموده و در حال حاضر مالک آپارتمان از اواسط شهریور سال 96 شخص دیگری است و موکل از آن پس مالکیتی نسبت به آن ملک ندارد. که آقای رسول .... با توجه به اینکه بارها به آن آپارتمان مراجعه کرده و برای خریدار جدید ایجاد مزاحمت نموده از آن اطلاع داشته و می بایست در دعوای تقابل اثبات بیع مطروحه خویش ، وی را هم خوانده دعوا قرار می داد و طبیعتاً دعوای مطروحه ایشان با وصف مزبور به درستی طرح نشده است.

12- خواهان متقابل (آقای رسول ....) مدعی شده که با موکل بیع شفاهی منعقد نموده صرف نظر از عجیب و غیر قابل باور بودن این ادعا در مقام پاسخ عرض می شود که خود ایشان هم به این قضیه باور ندارند و این ادعا منشائی جز قصد ایذاء و آزار و زیاده خواهی ندارد که در ادامه به ترتیب به دلایل بی اعتباری بیع شفاهی اشاره می شود.

13- همانطور که در قواعد عمومی قرارداد آمده (ماده 191 قانون مدنی) عقد به قصد انشاء واقع می شود و صحبت های طرفین پیش از معامله و تلاش در جهت ایجاد توافق و به تعبیر قانونی صحبت های مقدماتی قصد انشاء نبوده  و موجد عقد نیست و دلالت برقصد نمی کند. محتوای پیامک های مورد استناد وکیل خواهان دعوای متقابل نیز صرف نظر از اینکه جزء ادله اثبات دعوا نیست بلکه به هیچ وجه حاکی از قصد انشاء موکل و قصد ایجاد عقد و توافق نمی نماید  و فقط دال بر مذاکره های پیش از انعقاد قرارداد است.

14- همانطور که در بند 2 اشاره شد آقای رسول .... همزمان با شروع تصرف غیرقانونی خود با تبانی بنگاه یک قرارداد اجاره صوری می نویسد و در آن قرارداد اجاره خود را مستأجر معرفی نموده و محل امضاء مخصوص مستأجر را امضاء می کند و البته موکل هیچ وقت آن قرارداد را نپذیرفته و امضاء نکرده چه رسد به بیع ! و در تمام یکسال گذشته تلاش موکل در راستای بیرون راندن این فرد زورگو و بی منطق از آپارتمان خود بوده و این اتفاق نمی افتد مگر با صدور کیفرخواست و قبول مقام دادسرا با مجرمیت آقای رسول .... (آنطور که در بند 7 اشاره شد) .

15- همانطور که گفته شد موکل پس از تحویل گرفتن آپارتمان و بعد از اینکه آقای رسول .... کلید را به شورای حل اختلاف تحویل می دهند مبادرت به فروش آپارتمان نموده و به همین قصد آپارتمان مذکور را به اصطلاح به بنگاه می سپارد. در همین ایام فردی به نام خانم خجسته باقری در مشاور املاک .... واقع دراکباتان مجتمع گلها اعلام تمایل به خرید می کند و مبلغی تحت عنوان بیعانه به بنگاه می دهد بنگاه نیز با موکل تماس گرفته و می گوید برای آپارتمان شما مشتری پیدا شده و موکل برای انجام مذاکرات در بنگاه حاضر شده و متوجه می شود فرد مذکور همسر آقای رسول .... است و با سابقه بدی که از منش، کردار و ادبیات آقای رسول .... وجود داشته از انجام مذاکرات انصراف داده و می گوید با آن شخص و خانواده ایشان معامله نمی کند اگر آقای رسول ..... به وقوع بیع شفاهی و مالکیت خویش اعتقاد داشت چطور است که درتاریخ 1/6/96 همسر خود را برای انجام معامله جلو می فرستد نتیجه اینکه خود ایشان هم به معامله مورد ادعا اعتقادی ندارد.(پیوست شماره 6)

16- چهار روز بعد از آن تاریخ فرد دیگری به نام آقای نورالدین ..... از طریق بنگاه اتحاد واقع در اکباتان فاز یک اعلام تمایل به خرید می نماید این بار نیز موکل با شرکت در جلسه مذاکره و پس از کنجکاوی و به واسطه حساسیتی که به وجود آمده بود متوجه می شود این فرد داماد آقای رسول .... است که این دفعه نیز جلسه را ترک کرده و می گوید که با آقای رسول ..... و با هر شخصی که به ایشان ارتباط داشته باشد و معامله نمی کند و باز سئوال اینجاست، آقای رسول .... که خود را مالک می داند چه اصراری به خرید مالی دارد که ملک خود اوست و نتیجه اینکه همانطور که گفته شد خود وی هم  باور به مالکیت خویش ندارد.

17- همانطور که گفته شد موکل در اواسط شهریور ماه ملک را به شخص دیگری فروخته و در حال حاضر مالک نیست.

18- همانطور که در بند 5 اشاره شد اقای رسول .... صرفاً با میل و اراده خود و در جهت توجیه اقدامات غیرقانونی خود در اوایل آبان سال 95 مبلغ 120 میلیون تومان به حساب موکل واریز کرده و موکل نیز با توجه به اینکه معامله را قبول نداشته و خود را بابت اجرت المثل ایام تصرف غیر قانونی طلبکار می دانسته چهل میلیون تومان از این مبلغ را نزد خود نگه داشته و مابقی (هشتاد میلیون تومان) را به حساب آقای رسول .... برگردانده و درخصوص استحقاق خود به اجرت المثل ایام تصرف غیرقانونی در این شعبه اقدام به طرح دعوای مطالبه اجرت المثل نموده است.(دعوای اصلی) (پیوست شماره 7)

در پایان ضمن جلب توجه حضرتعالی به مذاکرات جلسه رسیدگی  ، صورتجلسه تنظیمی ،  مندرجات لایحه تقدیمی  و   نیز توجه   به اینکه خواهان دعوا ی تقابل برای ادعای خود هیچ دلیل معتبری ارائه نداده و توجها به اینکه موکل دیگر مالک آن آپارتمان نیست و نتیجتا دعوای  تقابل دیگر  متوجه ایشان نمی باشد از آن مقام محترم  تقاضای صدورحکم و تصمیم مقتضی درخصوص خواسته اصلی موکل (مطالبه اجرت المثل ایام تصرف غیرقانونی آقای رسول حسنلو از تاریخ  12/3/95 لغایت اواخر اسفند 95 با جلب نظر کارشناس) و نیز مردود  دانستن دعوای تقابل به جهت فقد دلیل و عدم توجه به موکل از محضرعالی مورد استدعاست .

باتشکر و تجدید احترام

_{^{لایحه تکمیلی - اثبات مالکیت - بیع شفاهی}}

مستندا به قرارداد مورخ 68/06/04 تنظیمی فی مابین شرکت سهامی ..... و عمران و آقای محمدرضا .... یک دستگاه آپارتمان به نشانی اکباتان به آقای محمدرضا .... منتقل گردیده و ایشان نیز به موجب وکالتنامه ملک مزبور را به اقای قاسم .... منتقل نموده و ایشان هم طی وکالتنامه ای کلیه اختیارات خویش در خصوص ملک را به اقای منصور ..... تفویض نموده و اینکه آقای منصور مالک شش دانگ عین و منافع یک واحد آپارتمان واقع در اکباتان فاز .. بلوک ... ورودی یک طبقه ... پلاک ... می باشد. ایشان ساکن و مقیم کشو فرانسه است و آپارتمان به نشانی فوق الذکر را سالهاست که اجاره میدهد.(اجاره نامه در خصوص ملک موجر آقای منصور .... و مستاجر آقای ..... از تاریخ 98/03/18 لغایت 95/03/18 به مدت 16 ماه موجود می باشد) که مستاجر مذکور در تاریخ 95/03/12 ملک را تخلیه می نماید. نظر به اینکه آقای منصور ..... در تاریخ 1/5/95 وارد ایران می شود متوجه می گردد فردی به نام آقای رسول .... با تبانی بنگاه و بدون اطلاع ایشان قرارداد اجاره ای یکطرفه منعقد نموده اند. (قرارداد اجاره ای که فقط ذیل آن را آقای رسول .... امضاء نموده و محل تمضاء موجر فاقد امضاء است موجود می باشد) و به استناد همین قرارداد اجاره آقای رسول .... ساکن و متصرف ملک که منجر به طرح شکایت از سوی اقای منصور علیه آقای رسول .... به موضوع تصرف عدوانی گردیده و دادگاه کیفری نیز با استنادبه اینکه مشتکی عنه طی ارسال اظهارنامه از سوی شاکی ، ملک را تخلیه و کلید را تحویل دادگاه نموده حکم برادت ایشان را صادر می نماید.که البته آقای رسول .... مدعی خرید ملک از آای منصور .... می گردد و به همین دلیل مبلغ 120 میلیون تومان به حساب ایشان واریز می نماید در حالیکه آقای منصور .... راضی به معامله با ایشان نمی گردد.

پاسخ آقای رسول .... در راستای ارسال اظهارنامه آقای منصور ..... قابل توجه است که ایشان قید نموده اند.

آپارتمان موضوع اظارنامه کاملا تخلیه است و آمادگی خود را جهت تحویل آن اترداد مبالغ پرداختی اعلام می نماید. آقای رسول .... مدعی گردیده که ملک متنازع فیه را از آقای منصور .....  با بیع شفاهی منعقد نموده در حالیکه دلیلی جهت این ادعا نداشته و حتی مستند به ماده 191 قانون مدنی عقد به قصد انشاء واقع می شود و عقد بیع عبارت است از تملک عین به عوض معلوم ومکالمه های و پیامکهای ارسال شده فقط دال بر مذاکرا هایی پش از انعقاد قرارداد است. از طرفی آقای رسول .... مدعی مالکیت ملک گردیده و از طرف یگر با ترفندهای متفاوتی خواهان خرید ملک بوده است اینکه بعد از تحویل کلید به شورای حل اختلاف فردی را که بعداً با پرس و جو متوجه گردیده که همه آقای رسول .... بوده به بنگاه می فرستد که ملک را با ایشان معامله نماید.

اگر ایشان با وقوع بیع شفاهی مدعی مالکیت است چطور هم خود را برای انجام معامله به بگاه می فرستند.

هم چنین چند روز بعد و اما خود را املاک راهی می نماید که آقای منصور ..... هم چنان به معامله با ایشان راضی نمی گردد. که پاسخ استعلام دادگاه محترم از دو بنگاه در خصوص صحت مطالب فوق در پرونده موجود است.

نظر به اینکه آقای منصور ..... مستحق اجرت المثل ایام تصرف غیر قانونی تقدیم دادگاه حقوقی می نماید. هم چنین اقای رسول ..... دعوی تقابل به خواسته اثبات وقوع بیع یک واحد آپارتمان فوق الذکر را مطرح می نماید.

و مستند دعوی خویش را شهادت شهود قرار می دهد (صورت جلسات اظهارات ضد و نقیض شهود در پرونده موجود می باشد) و شعبه 212 دادگاه عمومی حقوقی نیز به درستی و با ملاحظه لوایح ابرازی و استماع اظهارات شهود در جلسه و اظهارنامه ارسال از سوی خواهان و لایحه بنگاه املاک پاسخ استعلام دادگاه، و با توجه به اینکه خواهان تقابیل (حسنلو) دلیل و مدارک محکمه پسندی که وقوع عقد بیع اعم از کتبی یا شفاهی را اثبات نماید، ارائه ننموده است و شهادت شهود تعرفه شده عقد بیع را احراز ننموده است و قصد رضای مالک برای عقد بیع احراز و حاصل نگردیده و با توجه به تعریف بیع، دقیقاً مشخص نیست ثمن معامله به چه میزان می باشد دعوی خواهان تقابل را غیر ثابت تشخیص داده حکم بی حقی وی صادر نموده است نسبت به دعوی خواهان اصلی (آقای منصور .... ) تا قطعیت دادنامه طری تقابل و اینکه نتیجه دعوی تقابل مؤثر در اتخاذ تصمیم پرونده اصلی است، پرونده مفتوح می باشد.