لایحه اعتراض به پذیرش مستثنیات دین در اجرای ثبت

_{^{متن لایحه اعتراض به مستثنیات دین در اداره اجرای ثبت}}

بسمه تعالی
ریاست محترم هیات نظارت ثبت استان تهران
با سلام
احتراما اینجانب مینا کاویانی وکیل بستانکار(خانم فهیمه......) با تقدیم این لایحه، مراتب اعتراض اکید خود را نسبت به تصمیم مورخ 1401/09/21 اداره پنجم اجرای اسناد رسمی(مهریه) که ادعای مدیون (آقای رضا .....) مبنی بر مستثنیات دین بودن سهم وی در پلاک ثبتی ...... را مورد پذیرش قرار داده و در تاریخ 1401/09/21 به اینجانب ابلاغ گردیده است به شرح زیر به عرض آن مقام محترم می رسانم: 
ابتدا در مقام شرح ماجرا به استحضار می رساند:
1-   مستندا به اجراییه شماره ......... مورخ 1400/11/23  موکل مهریه خود را که سیصد سکه بهار آزادی بوده است از طریق اداره پنجم اجرای ثبت از مدیون مطالبه نموده است. (پیوست یک)
2-   مستندا به مدارک پیوست (شامل تصویر سند مالکیت مدیون و نیز قرارداد اجاره ی تنظیمی که نام مدیون به عنوان مالک قید گردیده است)، مدیون علاوه بر مالکیت در پلاک ثبتی ...... (که اکنون نسبت به آن ادعای مستثنیات دین نموده است)، مالک شش دانگ سه واحد آپارتمان مسکونی دیگر نیز بوده است که:
الف) یک آپارتمان (به پلاک ثبتی ..... بخش .... ثبتی حوزه ثبت .... به مساحت 93 مترمربع) که تا یک هفته پس از صدور اجراییه در اداره ثبت به نام وی بوده است (پیوست دو) و یک هفته پس از صدور اجراییه، در تاریخ 1400/11/29 اقدام به انتقال آپارتمان خود به نام مادرش می نماید. (پیوست سه)
ب) و آپارتمان دیگر (به پلاک ثبتی ..... بخش .... ثبتی حوزه ثبت ... به مساحت 103 مترمربع) را  به فرزندش به صورت صلح عمری با حق فسخ منتقل می نماید که خود مدیون آن را به اجاره داده است (پیوست چهار) 
ج) و آپارتمان سوم وی به جهت آماده نبودن سند و داشتن پلاک ماده (به پلاک ثبتی .... بخش.... ثبتی حوزه ثبت .... به مساحت 100 متر)، مبایعه نامه ای خریداری نموده که با توجه به این که با سند عادی خریداری نموده و هنوز در اداره ثبت به نام وی سند تنظیم نگردیده است  و در استعلام املاک وی از اداره ثبت نامی از این آپارتمان نخواهد بود، همچنان تحت مالکیت خود دارد و مستندا به قرارداد اجاره پیوست، به اجاره داده است و تا کنون نیز در ید مستاجر می باشد.(پیوست پنج) 
3-   پس از توقیف سهم مدیون در پلاک ثبتی .... توسط اداره پنجم، مدیون با ادعای این که این پلاک ثبتی را جهت سکونت خود و اشخاص تحت تکفل خود نیاز دارد و مسثنیات دین است، به بازداشت این پلاک ثبتی اعتراض می کند.
4-  متاسفانه اداره پنجم اجرای ثبت بدون اخذ توضیح از بستانکار و یا بدون این که مدیون هیچ دلیلی بر ادعای خود ارائه نماید به صرف این که در استعلام ثبتی، پلاک دیگری به نام مدیون نمی باشد، ادعای وی را مورد پذیرش قرار داده است. 
این در حالی است که مستندا به توضیحات زیر و نیز ادله ی پیوست، ادعای مدیون مبنی بر مستثنیات دین بودن پلاک ثبتی مذکور، کاملا کذب و بر خلاف واقعیت موجود می باشد. زیرا: 

اولا : نظر به مصادیقی که قانون به عنوان مستثنیات دین تعیین نموده است، صرفا اموالی که جزو ضروریات زندگی مدیون بوده و زندگی مدیون بدون آن ها با عسروحرج همراه است مشمول عنوان مستثنیات دین قرار می گیرد.
 بنابراین زمانی منزل مدیون جزو مستثنیات دین می باشد که مورد نیاز مدیون جهت سکونت وی باشد. در حالی که مستندا به تصویر قرارداد اجاره شماره ....  مورخ 1398/09/25 ، مدیون و اشخاص تحت تکفل وی از سال 1398 تا کنون در یک واحد آپارتمان به مشخصات مندرج در قرارداد ساکن می باشند(پیوست هفت). فلذا عدم سکونت مدیون در پلاک ثبتی ..... مهمترین دلیل بر عدم نیاز مدیون به این پلاک ثبتی جهت سکونت وی می باشد و نمی توان این پلاک ثبتی را به عنوان منزلی برای سکونت مدیون تلقی و با استناد به بند الف ماده 61 آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا از مصادیق مستثنیات دین دانست.  
کما این که رویه قضایی نیز مبتنی بر همین نظر است و حتی اداره حقوقی قوه قضاییه نیز در نظریه مشورتی شماره 1490/98/7 مورخ 7/12/1398 در خصوص منزل مسکونی مستثنیات دین مقرر داشته: "با عنایت به بند الف ماده 24 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی (که بند الف ماده 61 آیین نامه اجرا دقیقا تکرارآن می باشد) منزل مسکونی محکوم علیه در صورتی جزو مستثنیات دین تلقی می شود که علی الاصول محل سکونت بالفعل محکوم علیه باشد". 

دوم این که : مستندا به تصویر قرارداد اجاره شماره .... مورخ 1399/01/28 مدیون علاوه بر این پلاک ثبتی، یک واحد آپارتمان دیگر نیز دارد که صرفنظر از این که در پلاک ثبتی .... ساکن نمی باشد و در منزل دیگری ساکن است، اگر هم مدعی است که به منزلی برای سکونت نیاز دارد می تواند در آپارتمان دیگر خود که مبایعه نامه ای خریداری نموده و اکنون به اجاره داده است، سکونت نماید. (پیوست هشت) 

سوم این که : همانگونه که توضیح داده شد و مدارک آن ارائه گردید، مدیون با هدف خودداری از پرداخت دین خود به موکل، یک هفته پس از صدور اجراییه، اقدام به انتقال شش دانگ آپارتمان خود به پلاک ثبتی ....  به نام مادرش نموده است تا دیگر به جز ملک توقیف شده توسط موکل ملکی به نام وی نباشد و پس از آن که موکل اقدام به توقیف پلاک ثبتی ....  می نماید مدعی می گردد این پلاک تنها ملک وی می باشد . در حالی که این عملیات متقلبانه نمی تواند برای مدیون سبب ایجاد حقی گردد و ملک دیگر وی را جزو مستثنیات دین قرار دهد. کما این که ماده 21 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، انتقال اموال به وسیله مدیون را به نحوی که باقیمانده اموال برای پرداخت دیون کافی نباشد جرم انگاری نموده است.  

نظر به مراتب فوق و با عنایت به فلسفه تعیین مستثنیات دین که به منظور حفظ حداقل لوازم زندگی برای مدیون می باشد و توجها به ادله ی ابرازی که همگی دلالت بر تلاش مدیون جهت اخفای املاک متعدد وی به منظور خودداری از پرداخت دین خود می نماید و به وضوح مثبت عدم نیاز مدیون به ملکیت مشاعی وی در 42 سهم از 600 سهم  پلاک ثبتی .... جهت سکونت وی و اشخاص تحت تکفل وی می باشد، رسیدگی و صدور رای عادلانه و مبتنی بر حقیقت و نقض تصمیم اداره پنجم اجرای اسناد (مهریه) از محضر آن مقام محترم مستدعی می باشد.
با تشکر و تجدید احترام