متن لایحه اعتراض به نظر کارشناسی سرقفلی و حق کسب و پیشه
بسمه تعالی
ریاست محترم شعبه ۱۳۷ دادگاه عمومی
با سلام و تقدیم احترام
احتراما" در خصوص نظریه کارشناسی مورخ ۸۷/۸/۵ ضمن اعلام اعتراض موکل نسبت به مبلغ تعیین شده بابت حق کسب و پیشه و تجارت » مطالب ذیل را جهت تنویر خاطر جنابعالی به استحضار می رسانم :
این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
1- متأسفانه کارشتاس محترم در مساله ارجاع شده به ایشان دقت لازم را ننموده اند و ضمن خلط دو مفهوم متفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت مبلغی تقریباً نزدیک قیمت ملک موضوع دعوا را تعییِن کرده اند.ملک مزبور در زمان اجاره (سال ۱۳۵۲) به دو قسمت مجزا تقسیم شده و تقریباً نیمی از آن بوسیله دیوار جدا شده و به مستأجر اجاره داده شده است و در حال حاضر قیمت واقعی کل پلاک حدود چهارصد میلیون تومان (۴۰۰/۰۰۰/۰۰۰) می باشد و با عنایت به اينکه کارشناس مبلغ یکصد و پنجاه میلیون تومان را بعنوان سرقفلی ملک مشخص کرده اند، ظاهراً نظر به قیمت ملک داشته اند و شاید این مطلب به دلیل بیگانه بودن ایشان با مفهوم قانوئی حق کسب و پیشه‌او تجارت باشد.
2- کارشناس مذکور (طبق سر برگ ارائه شده) کارشناس رشته راه و ساختمان و نقشه برداری هستند . اين مطلب خود نیز دلیلی است بر بی اطلاعی ایشان از مفهوم اجاره و سرقفلی و حق کسب و پيشه و تجارت و نیز عدم احاطه به قانون روابط موجرو مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و قوانین مرتبط با آن.
3- اينکه کارشناس محترم مساحت ملک مورد اجاره را در نظریه خود ۲۴۰ متر اعلام داشته (در صورتی که طبق سند مالکیت، کل پلاک ۲۹۰ متر می باشد و قسمت مورد اجاره تقریبا نیمی از پلاک است) و اينکه در سطر هفتم نظریه خود آن دو باب سالن دانسته نیز خود دلیل دیگری است بر عدم دقت ایشان.این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
4- مستاجرین محترم طبق قرارداد اجاره پیوست، هیچ مبلغی تحت عنوان سرقفلی در ابتدای اجاره به موجر نپرداخته اند و همانطور که جنابعالی مستحضرید، با عنایت به ویژگی سرقفلی که بی تردید تابع قرارداد و توافق طرفین است و اگر در قرارداد ذکر نشود و مبلغی تحت این عنوان پرداخت نشود حقی از این بابت برای مستأجر بوجود نمی آید . لذا شایسته، قانونی ، منصفانه و متعارف نیست که مستاجری ملکی را اجاره کند و پولی تحت عنوان سرقفلی در ابتدا به موجر ندهد ولی صرفاً به خاطر اشتباه یا عدم اطلاع یک کارشناس، مکلف به پرداخت این مبلیغ شود . به همین دلیل است که حضرت امام خمینی در استفتاتی که از ایشان شده، مسئاجر را تنها در صورتی که سرقفلی داده باشد مستحق آن دانسته اند.
5- همانطور که جنابعالی عنایت دارید، حق کسب و پیشه و تجارت که در انتهای ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ به آن آشاره شده، حقی است که تدریجاً و در طول زمان بوجود می آید و با فعالیت تجاری و کسبی فرد حاصل می شود و به عبارت دیگر حق مستاجر است بر شهرت تجاری و مشتریان خود که در اثر کسب و کار و فعالیت در محل مورد اجاره به دست آمده است.این حق بدلیل ویژگی خود که در بالا به آن اشاره شد در آغاز اجاره که هنوز نه شهرتی و کسب و کار انجام شده موجود نیست و چون وجود ندارد قابل اسقاط هم نیست ( عدم امکان اسقاط مالم یجب ) ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ نیز حکم به این امکان داده است .
6- همانطور که ریاست محترم دادگاه استحضار دارند عوامل موّثر در تعیین میزان حق کسب و پيشه و تجارت به حکم رویه قضایی و عرف عبارتند از :
الف _ موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پيشه و تجارت
ب _ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است.
ج _ طول مدت اشتغال به کسب و پیشه مورد نظر طرفین و حسن شهرت مستاجر که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است.
در اين مورد لازم به ذکر است مورد اجاره که بیش از ۳۵ سال از اجاره آن می گذرد » تقریبا" از ابتدای اجاره بسته بوده و به هیچ وجه واجد معروفیت و شهرت تجاری نیست و در واقع هیچ اشتغال قابل توجهی در آن صورت نگرفته است .
د_ وضع محل کسب و پيشه از نظر نوع بنا
از بنای محل مذکور بیش از چهل سال می گذرد (و از اجاره حدود 35 سال) و پر واضح است که وضع مذکور تاثیر مثبتی در میزان حق کسب و پیشه و تجارت ندارد.
ه- مخارجی که صاحب حق کسب پیشه به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث تزئینات داخلی و تجهیز آن نموده است.
همانطور که گفته در طول ۳۵ سال مدت اجاره مستاجرین هیچ رسیدگی و مراقبتی از ملک مذکور نکرده و با بسته بودن آن اجازه مرمت و بازسازی به مالک هم داده نشده است .
و- میزان پرداخت شده بابت سرقفلی
در صدر لایحه اشاره شد و در قرارداد اجاره هم آمده است که مستاجر هیچ مبلغی بابت سرقفلی به موجر نداده است .در این خصوص نظر جنابعالی را به آیین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب وپيشه و تجارت مصوب 56/06/01 و نیز ملاک لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب 58/11/27 و همچنین قانون نحوه تقویم ابنیه .املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 70/07/28 جلب می نمایم.
7- ریاست محترم شعبه ۱۲۷ دادگاه عمومي، کارشناس محترم ف از سر بی اطلاعی (و البته نه غرض ورزی و خدای ناکرده تحت تأثیر خواندگان دعنوا ) به هیچ یک از موارد مذکور در بند ۶ لایحه توجم ننموده اند و البته این عجیب نیست چرا که ایشان کارشناس رشته راه و ساختمان و نقشه برداری هستند و تعجبی ندارد که با مفهوم پیچیده سرقفلي و حق کسب و پیشه و تجارت بیگانه باشند.. همانطور که گفته شد ایشان به جای تعیین حق کسب و پیشه و تجارت، قیمت ملک را مشخص ننموده اند .
در پایان با کمال احترام » مصرانه از محضر دادگاه استدعا می شود ضمن ارجاع امر به گروه کارشناسان حاذق و آگاه و عالم به مفهوم حق کسب و پیشه و واجد تجربه و تخصص در زمینه موضوع، ارشادات لازم را در اين خصوص به ایشان عنایت فرمایند تا اشتباهات کارشناس اول مجددا" تکرار نشود .
با تشکر
این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.